Analyse des démarches juridiques requises par des locateurs qui souhaitent procéder à des travaux majeurs urgents dans un immeuble où réside un locataire réfractaire à un déménagement, même temporaire.

 

Auteures: Dominique Portaria et Jessica Giroux-Rock

 

Cet ouvrage vous présente une analyse des démarches juridiques disponbiles aux locateurs qui souhaitent procéder à des travaux majeurs urgents dans un immeuble où réside un ou des locataires réfractaires à un déménagement, même temporaire.

En somme :

• Une demande peut être déposée à cette fin au Tribunal administratif du logement (ci-après le TAL).
• Si les locateurs invoquent l’article 1865 du Code civil du Québec, le TAL analyse le caractère urgent, nécessaire et majeur des travaux requis par l’immeuble afin de procéder sous ce régime.
• Les locateurs doivent démontrer la nécessité de l’évacuation des locataires.
• Le régime des réparations majeures non-urgentes nécessitant un avis de 10 jour ou 3 mois ne s’applique pas le cas échéant.

 

Le contexte juridique

L’article 1865 C.c.Q impose au locateur le fardeau de démontrer l’urgence et la nécessité des travaux pour obtenir l’évacuation ou la dépossession temporaire de la locataire. L’article 1865 est par ailleurs une disposition impérative qui oblige le locataire à subir ce type de réparation et les conséquences qui y sont rattachées. Cette disposition se lit avec les articles 1922, 1923, 1925, 1927, 1928, 1931 et 1933 du Code civil du Québec.

Dans la décision Sherwood c. Crescent[1], la cour enseigne qu’il existe un régime particulier pour les réparations urgentes qui nécessitent une évacuation temporaire. On peut lire, au paragraphe 64 de la décision :

« Lorsque tel est le cas, le locateur peut exiger la dépossession temporaire des locataires sans passer par le mécanisme des avis et recours des articles 1922 et suivants. Si les réparations projetées ne sont pas urgentes, mais nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué, le locateur doit préalablement obtenir l’autorisation du Tribunal, alors que le locataire dispose, quant à lui, de différents recours, dont celui d’exiger une indemnité en cas d’évacuation. »

[Nos soulignements]

À cet effet, lorsque les réparations sont qualifiées d’urgentes et qu’elles sont nécessaires, le droit prévoit que le propriétaire peut agir rapidement pour la conservation de son bien immeuble et par le fait même, pour assurer la jouissance des lieux pour son locataire. C’est d’ailleurs ce que soutenait la ministre lors de l’adoption de cet article :

« [L’article 1865 C.c.Q.] établit clairement que l’autorisation préalable du tribunal pour faire évacuer ou déposséder temporairement un locataire n’est pas nécessaire en cas de réparations urgentes.

Il complète également la règle du droit antérieur, en définissant le caractère urgent et nécessaire des réparations. Il s’agit de celles qui sont requises pour assurer la bonne conservation ou la pleine jouissance du bien loué. »[2]

[Nos soulignements]

En effet, cet article prévoit une exception à l’obligation du locateur de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués lorsque le locateur doit effectuer des réparations qualifiées d’urgentes et de nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. En présence de réparations urgentes et nécessaires, le locateur peut passer outre certaines des exigences prévues au régime des travaux majeurs (non-urgents), principalement l’obligation d’envoyer l’avis prévu à l’article 1923 C.c.Q. Par conséquent, il est utile de définir ces critères.

 

Le caractère urgent et nécessaire des travaux

Selon la jurisprudence, « une réparation sera considérée comme urgente dans deux cas, soit si elle doit être effectuée à brève échéance ou qu’elle est nécessaire pour assurer la santé ou la sécurité du locataire. »[3]  Le tableau 1 présente des décisions analysées où le locateur demandait au tribunal de statuer sur la nature urgente des réparations afin de déterminer la démarche à suivre pour expulser le locataire. Dans tous les cas, il s’agissait de réparations jugées nécessaires.

Tableau 1

RÉPARATIONS URGENTES ET NÉCESSAIRES

RÉPARATIONS NON URGENTES ET NÉCESSAIRES

–        Dommages à la suite d’un incendie[4]; –        Dommages à la suite d’une tempête de verglas[5]; –        Dégât d’eau majeur[6]; –        L’extermination complète de coquerelles[7]; –        Refaire le stationnement sous-terrain, les pompes à l’eau, le système d’évacuation et l’électricité[8]; –        Détérioration structurelle majeure,  déformation de la maçonnerie extérieure, des fondations, des planchers et une détérioration des fondations[9]; –        Enrayer la présence de moisissure[10].

–     Décontamination d’un terrain[11]; –     Réparation d’un stationnement et d’escaliers[12]; –     Infiltrations d’eau[13]; –     Plâtrer et repeindre[14]; –     Brique extérieure, isolation, pare-vapeur, toiture, ventilation, plomberie, mécanique, fondation de béton, plancher, entrée électrique, rénovation de l’entrée commune, ascenseur, protection incendie[15]; –     Changement de toutes les fenêtres, système de chauffage[16]; –     Plomberie et l’électricité[17]; –     Retirer et refaire tous les planchers[18].

 

Dans ces décisions, les locataires s’opposaient à la nature des travaux à être effectués ou étaient réputés avoir refusé de quitter les lieux[19]. La conclusion du TAL varie selon la preuve déposée devant ce dernier, mais aussi, selon la rapidité du locateur d’intervenir. Par exemple, si les travaux sont majeurs et nécessaires, mais que le locateur tardait à les effectuer, le TAL a remis en question le niveau « d’urgence » qu’ils représentaient et a exigé du locateur qu’il procède par le régime des travaux non urgents[20] qui requiert l’avis prévu à l’article 1923 C.c.Q. Cependant, il est pertinent d’ajouter que :

« [d]ès qu’un défaut d’entretien porte atteinte à la sécurité ou qu’il la menace sérieusement, les tribunaux considèrent très généralement qu’il s’agit d’une réparation nécessaire au sens de l’article 1864 du Code civil (par exemple, une fuite de gaz toxique, une marche d’escalier provoquant la chute d’une personne et un plafond qui risque de tomber). Cette interprétation vaut aussi bien pour le louage non résidentiel que pour le louage résidentiel. » [21]

[Nos soulignements]

 

Dans le cas où le locataire refuse de quitter les lieux et ce, malgré des offres d’indemnités, le TAL doit qualifier la nature des travaux afin d’appliquer le bon régime à la situation. Dans tous les cas, une indemnité d’évacuation est payée au locataire et celui-ci pourra réintégrer son logement en vertu de son droit au maintien dans les lieux[22].

Le refus du locataire d’évacuer

Cette situation peut constituer l’élément déclencheur d’un recours. Il faut savoir d’emblée que l’article 1865 C.c.Q. ne nécessite pas d’avis pour les travaux urgents à être effectués. Cependant, il reste qu’à l’article 1931 C.c.Q., un préavis de 24 heures est requis pour effectuer des travaux dans un logement. Cet article ne semble pas écarté par 1865, étant d’ordre public. Il est aussi important de rappeler que l’article 1933 C.c.Q. oblige les locataires à donner accès au logement pour des travaux.

En effet, le locateur a le droit d’effectuer des travaux dans son immeuble. Dans la décision Sherwood Crescent c. Marsi, la juge administrative Luce De Palma expliquait que :

« En effet, bien que le droit au maintien dans les lieux des présents locataires se trouve inévitablement ébranlé par les travaux projetés, tel droit n’est pas absolu. Par l’introduction d’un droit octroyé au locateur de procéder à des améliorations ou à des travaux majeurs non urgents, le législateur a maintenu sa volonté de permettre la conservation de la qualité des logements, tel que déjà mentionné, alors que le présent Tribunal se doit, quant à lui, de garder tels droits en équilibre.

Aussi, bien que le tribunal possède un pouvoir d’intervention lorsqu’il lui apparaît que les travaux projetés sont déraisonnables ou abusifs, il importe de tenir compte, dans cette analyse, du droit du locateur d’améliorer son bien. Il paraît quelque peu antinomique de conclure que toute amélioration, ou réparation majeure doit être absolument urgente et nécessaire, à court terme, afin qu’il puisse se voir autorisé à y procéder. »[23]

[Nos soulignements]

 

Cependant, si le locataire refuse toujours de donner accès au logement, une demande devant le TAL peut être instruite et jugée d’urgence. Cette demande « suspend l’exécution des travaux, à moins que le TAL n’en décide autrement. »[24]

Il sera alors possible d’obtenir  une autorisation plus rapidement que le régime des travaux majeurs non urgents. Aussi, l’article 82.1 de la Loi sur le tribunal administratif du logement prévoit que le locateur peut demander l’exécution provisoire de la décision dans des situations de réparations majeures ou dans un cas d’urgence exceptionnelle.

Par exemple, dans la décision Paventi c. Goldberg[25], le TAL a jugé que la situation en était une qui justifiait l’exécution provisoire de la décision. En effet, après avoir entendu l’ensemble de la preuve, les travaux ont été qualifiés d’urgents et nécessaires. En plus, le locateur avait obtenu une autorisation d’exécution de travaux d’urgence et un permis à cet effet de la ville au soutien de ses prétentions[26].

Qui plus est, une série de décisions récentes concernant le Groupe Dumont dans la région de Gatineau vient d’être rendue par le TAL. Il est admis que les travaux sont majeurs, urgents et que l’évacuation temporaire des locataires est nécessaire. Cependant, plusieurs locataires contestaient la légalité des avis ou la nature même des travaux à être effectués. Le TAL juge que le projet est certain, concret et aucunement abusif[27]. Considérant que les décisions s’appliquent à l’ensemble des locataires qui sont toujours liés par un bail de logement, le TAL a fixé la durée de l’évacuation temporaire, la date de l’évacuation, les indemnités et autres frais relatifs à l’évacuation, et ce, jusqu’au retour des locataires dans leur logement respectif[28]. En effet, il ne restait qu’environ 35 locataires sur les 194 appartements de l’immeuble. Ceux-ci devaient donc quitter leur logement du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 pour permettre les travaux de rénovation urgents, majeurs et nécessaires.

Dans le cas où les travaux ne seraient pas jugés suffisamment urgents pour permettre une évacuation temporaire, il est néanmoins possible de demander au TAL une évacuation selon le régime des travaux majeurs prévus aux articles 1922 C.c.Q. et suivants.

Aussi, il est important de savoir que le locataire pourra réintégrer son logement une fois les réparations effectuées. En principe, le locateur ne peut « forcer le départ ». Le droit au maintien dans les lieux est assuré. La locataire ne peut être évincée que dans les cas prévus par la loi[29]. De plus, au retour des locataires, le locateur doit suivre les règles de fixation du loyer pour rembourser progressivement les travaux effectués sur un immeuble[30].

 

La procédure devant le TAL imagée

Dans le but de faciliter la compréhension de la procédure à suivre dans le cas de travaux majeurs nécessaires et urgents, vous trouverez en annexe un organigramme élaboré par les auteures.

L’aide de la ville ou de la police

Il  semble se dégager de la jurisprudence que l’intervention de la police est incertaine dans ce type de situation, en ce sens, que les policiers jouissent d’une grande discrétion pour intervenir ou ne pas intervenir lorsqu’ils sont appelés dans des situations opposant un locataire et un locateur et concernant l’accès au logement.

Par exemple, dans la décision Roy c. Lacasse[31], les policiers avaient ouvert la porte du logement de force lorsque le locataire refusait l’accès du logement au locateur et l’expert en sinistre, et ce, après que le celui-ci ait transmis un préavis de plus de 24h au locataire.

Au contraire, dans l’affaire Ayoub c. Hébert[32], les policiers appelés sur place par le locateur pour forcer l’accès du logement en présence d’un refus du locataire n’avaient pas voulu forcer la porte et le locataire avait refoulé les policiers, le locateur et le plombier.

Dans le jugement Gingras c. Office municipal d’habitation de Gatineau[33], la locataire avait fait appel à la police pour empêcher que son locateur accède au logement en son absence, mais celle-ci refusa d’intervenir en prétextant qu’il s’agissait d’un litige civil. Or, dans cette même affaire, le locateur avait obtenu de l’assistance de la police dans le logement alors que des travailleurs s’affairaient aux travaux urgents.

En bref, les décisions illustrent différents cas de figure en ce qui concerne l’intervention des policiers[34].

Pour ce qui est de l’évacuation des locataires, nous n’avons trouvé aucun jugement dans lequel les policiers auraient assisté l’évacuation d’un locataire pour travaux urgents. Il importe de préciser que la police portera secours ou interviendra dans les cas où la chicane éclate entre deux personnes ou qu’une d’elles profère des menaces, que celles-ci soient locataires/locateurs ou non[35].

En ce qui a trait à l’intervention de la Ville, nous n’avons retracé aucune décision où celle-ci avait joué un quelconque rôle dans l’évacuation d’un logement. Dans la décision 9385-8959 Québec inc. c. Depatie[36], la Ville avait transmis au locateur un avis de non-conformité lui enjoignant d’effectuer divers travaux (ex. éliminer la source et les conditions favorisant la prolifération de toute présence des moisissures dans le logement, réparer ou refaire le toit ou le mur extérieur qui n’est pas étanche, réparer les planchers des balcons et les garde-corps des balcons) dans un délai de 30 jours de l’avis, à défaut de quoi la Ville entreprendrait les procédures judiciaires contre celui-ci. La Ville n’intervenait donc pas dans la relation locateur/locataire, mais menaçait plutôt de s’en prendre au locateur.

Tel que mentionné dans la décision Paventi c. Goldberg, l’intervention de la ville a été prépondérante dans l’évaluation de la demande lors de l’audience. En effet, l’autorisation et le permis d’exécution de travaux d’urgence ont favorisé la reconnaissance du caractère urgent et nécessaire des travaux[37].

La conclusion juridique

À la lumière de ce qui précède, pour procéder selon le régime des travaux d’urgence, il est primordial de déterminer si les travaux satisfont les critères jurisprudentiels d’urgence et de nécessité. Autrement, le locateur doit suivre la procédure pour les travaux non urgents et en cas de refus du locataire, obtenir une ordonnance d’évacuation temporaire du TAL qui en fixe les conditions justes et raisonnables. Au surplus, il est possible de demander l’exécution provisoire de la décision afin de procéder plus rapidement aux travaux. Rappelons que le TAL se basera sur la preuve qui lui sera présentée. Soulignons que, même dans le cas de travaux urgents, il est important d’obtenir les permis et  les autorisations nécessaires pour l’exécution des travaux.

 

** Photo tirée des Archives de la Ville de Montréal: Expropriation, rue Richmond. 19 juin 1967. VM94,C1044-056.

[1] Sherwood c. Crescent, 2020 QCRDL 16965.

[2] Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice – Le Code civil du Québec , t. 2, Québec, Les Publications du Québec, 1993.

[3] Filion c. Wells, 2015 CanLII 140883 (QC RDL), au para 30.

[4] Zaveco ltée c. Paterson, 2002 CanLII 7622 (QC CQ).

[5] Ibid.

[6] Filion c. Wells, 2015 CanLII 140883 (QC RDL); Moullec c. Dagenais, 2021 QCTAL 18620 (CanLII);

Rajendram c. Cellathuri, 2018 QCRDL 2181 (CanLII); Pitts c. Groupe Raf Ray, 2022 QCTAL 14330(CanLII); Hadid c. Rebibo, 2018 QCRDL 26969 (CanLII); Chamberland c. Leclaire, 2018 QCRDL 42552 (CanLII)

[7] Groupe Dumont c. Franche, 2021 QCTAL 22977 (CanLII).

[8] Ibid.

[9] Paventi c. Goldberg, 2021 QCTAL 29219 (CanLII).

[10] Trinity Rental Suites c. McCallum, 2017 QCRDL 35580 (CanLII).

[11] Silencieux Gaétan Nadeau inc. c. Pelchat, 2004 CanLII 76306 (QC CS).

[12] Structures métropolitaines du Canada c. Maubois, 1998 CanLII 10913 (QC CQ).

[13] King George Electronique inc. c. 2842122 Canada inc., 2006 QCCA 764.

[14] Chaussé c. Rabia, 2017 QCRDL 20040 (CanLII).

[15] Sherwood Crescent c. Marsi, 2020 QCRDL 16968 (CanLII).

[16] Deschênes c. Simard, 2015 CanLII 136817 (QC RDL).

[17] 1565 Panet inc. c. Bouchard, 2021 QCTAL 31464 (CanLII).

[18] R&H Management 2011 Inc. c. Roy, 2022 QCTAL 2531 (CanLII).

[19] 1925 C.c.Q.

[20] Voir ANNEXE

[21] Pierre-Gabriel Jobin, Le louage, 2^e édition, Les Éditions Yvon Blais Inc., 1996 p. 379.

[22] 1936 C.c.Q.

[23] Sherwood Crescent c. Marsi, 2020 QCRDL 16968 (CanLII), aux para 83-84.

[24] 1927 al.1 C.c.Q.

[25] Paventi c. Goldberg, 2021 QCTAL 29219 (CanLII).

[26] Ibid, aux para 12 et 23.

[27] Groupe Dumont c. Franche, 2021 QCTAL 22977, au para 62.(Voir aussi toutes les autres décisions rendues dans ce dossier.

[28] Voir les dossiers du TAL : 564129; 564118; 564080; 564076; 564069; 564061; 564055; 564051; 564033; 564019; 563996; 563987; 564000; 569577; 564125; 564121; 564044; 564041; 564038; 564024; 564016; 564009; 568297; 564083; 564025; 564006; 564075; 564050; 563993; 563983; 564029; 562541; 569565; 569570; 569568; 563980).

[29] 1936 C.c.Q.

[30] Peneva c. 8944989 Canada inc., 2021 QCTAL 22994.

[31] Roy c. Lacasse, 2018 QCRDL 33657, aux para 4-5.

[32] Ayoub c. Hébert, 2017 QCRDL 23402, aux para 5-6.

[33] Gingras c. Office municipal d’habitation de Gatineau, 2019 QCRDL 3867, aux para 23 et 27.

[34] Roy supra note 34; Ayoub supra, note 35; Indalecio Garcia c. Perez, 2014 CanLII 105867; Desriveaux c. Beaudoin, 2021 QCTAL 2882.

[35] Beaulieu c. Caron, 2012 CanLII 114868.

[36] 9385-8959 Québec inc. c. Depatie, 2020 QCRDL 17588, au para 41.

[37] Paventi, supra note 27.