Portrait des dommages moraux et diminution de loyer moyens accordés dans le contexte d’un problème de blattes

Auteure: Émilie Forget

La présence de blattes^[2] est une problématique d’insalubrité fréquente qui nuit à la pleine jouissance de l’habitation des locataires aux prises avec celle-ci. La recherche qui suit se veut une évaluation jurisprudentielle de ce que pourrait hypothétiquement obtenir un locataire en matière de réduction de loyer et de dommages moraux pour une situation moyenne que les propriétaires tarderaient indûment à régler.

Droit applicable

Les articles 1854 et 1863 du Code civil du Québec sont les fondements juridiques de la réclamation en baisse de loyer ainsi que les dommages moraux pouvant être octroyés au locataire par le locateur.

Détermination de la diminution de loyer et des dommages moraux

Dans l’appréciation de la diminution de loyer, il incombe au locateur de procurer la jouissance paisible des lieux au locataire, et ce, pour toute la durée du bail de logement. Selon l’auteur Denis Lamy, le tribunal analyse l’octroi de cette diminution dans le but de rétablir l’équilibre entre les prestations des parties.^[3] Dans son ouvrage sur le louage, Pierre-Gabriel Jobin disait ceci : « Alors que la réduction de loyer vise strictement la diminution de jouissance et a pour but de rétablir l’équilibre entre les prestations respectives des parties, les dommages-intérêts visent toute forme de perte, autre que la diminution de jouissance. »^[4] Il ressort, chez Lamy, que l’évaluation de la diminution du loyer doit se faire de manière objective, c’est-à-dire qu’elle ne tiendra pas compte des peurs ou de la perception de la problématique par le locataire et qu’il en sera tout le contraire quant à l’évaluation des dommages moraux.^[5] Dans le jugement Lagiorgia c. Roy en 2001^[6], le juge Rémillard de la Cour du Québec conclut qu’en effet, il n’existe actuellement aucun barème ou aucune norme que les tribunaux puissent ou doivent consulter pour quantifier objectivement la perte de valeur locative ou la diminution de prestation d’une situation donnée. Ce serait donc en évaluant objectivement, globalement et équitablement que le tribunal tenterait d’évaluer cette diminution de loyer.^[7]

En terminant et en ce qui a trait à l’octroi des dommages moraux, les auteurs Beaudoin et Deslauriers sont d’avis que : « Le préjudice moral ou extrapatrimonial est souvent difficile à chiffrer d’une manière exacte ou même approximative ».^[8]

Les questions

1. Quel montant moyen de réduction du loyer est attribuable au locataire lors de la présence de blattes dans son logement?

2. Quel montant moyen en dommages moraux est accordé au locataire pour la présence de blattes dans son logement?

Les obstacles de la recherche

Afin de bien comprendre les conclusions de cette recherche, il est important de mentionner qu’il s’agit ici d’explorer une problématique moyenne se présentant dans un logement moyen. En tenant compte du rapport sur le marché du logement de la SCHL au Canada de 2022^[9], le coût moyen du logement à Montréal est de 932 $ par mois et le coût d’un logement moyen à Québec est de 945$ par mois. Afin de rendre compte de la réalité des régions périurbaines ou rurales, nous prendrons la moyenne de 938$ avec une latitude de plus ou moins 200$. C’est donc, entre autres, avec cette variable qu’il a été difficile de s’approcher le plus possible de la réalité du locataire moyen. Comme vous pourrez le constater à la lecture des sections suivantes, la problématique de blattes semble moins fréquente dans des logements à prix moyen.

Selon la jurisprudence, la réclamation en réduction de loyer ainsi que pour l’octroi de dommages moraux semble rarement reliée à la seule et unique problématique de blattes. Très souvent, les demandes se combinent avec d’autres éléments comme : l’infestation d’autres vermines, certaines réparations au loyer, de la moisissure, etc.

La réduction moyenne de loyer : 12,35% 

La recherche jurisprudentielle sur les moteurs SOQUIJ et CanLII s’est effectuée avec les termes : Tribunal administratif du logement, réduction de loyer et blattes. Plus d’une soixantaine de décisions ont été étudiées^[10]et celles sélectionnées sont celles s’apparentant le plus à une problématique unique de blattes et celles où l’on pouvait facilement isoler le montant octroyé en fonction de la problématique à l’étude. Ce faisant, le montant moyen avancé provient d’un calcul sur 14 décisions, dont 9 présentant uniquement une problématique de blattes.

            Comme mentionnée précédemment, rare est la problématique unique de blatte. Elle se conjugue très souvent avec la présence de punaises de lit ou d’autres problématiques de salubrité. Minoritaires sont les jugements où les pourcentages octroyés sont bien délimités en fonction de la source. Comme dans le jugement Mezuma c. Baltazar en 2014^[11], un pourcentage plus élevé que la moyenne, soit de 35% est accordé pour la présence de blattes, mais celui-ci tient compte aussi de la présence de punaises de lit. Plusieurs situations ont ainsi été répertoriées et présentent tout de même des exemples de jurisprudence importants de mention dans de telles situations.^[12]

Afin de mieux expliquer l’esprit d’analyse des jugements, la décision Achki c. Pandelis^[13] nous offre un exemple récent et bref du raisonnement des juges. Dans cette affaire, le juge évalue le pourcentage de perte locative en fonction de l’espace réellement affecté par la présence de blattes. Le juge administratif énonce: « La preuve, dans le présent dossier, ne permet pas de considérer une perte locative de 50%. Il semble au contraire que les coquerelles étaient surtout concentrées à la cuisine. Pour ce motif, le Tribunal alloue une réduction de loyer de 45 $. »

Dans le but de bien résumer la recherche et la conclusion de 12.35% d’octroi moyen en réduction de loyer, le tableau 1 en annexe présente un résumé de la jurisprudence pertinente retenue pour fin des calculs et le premier graphique quant à lui, représente la fréquence des différents pourcentages octroyés.

L’octroi moyen pour dommages moraux : 308 $

Selon la jurisprudence, il apparaît que l’octroi des dommages moraux dans le cas d’une réclamation pour présence de blattes dans un logement locatif se fait uniquement lorsque la preuve démontre une négligence de la part du propriétaire de l’immeuble afin de régler la problématique. Ainsi, dans l’affaire St-Laurent c. Auger^[14], le juge administratif conclut :

« Lorsque l’origine de l’infestation ne peut être imputée à la faute du locataire et qu’elle demeure inconnue ou nébuleuse, elle est considérée par la jurisprudence comme imputable à un tiers et la défense de diligence et de moyens raisonnables pris par le locateur pour contrer l’infestation s’avère suffisante pour repousser sa responsabilité. La jurisprudence considère alors qu’il s’agit d’un cas d’application de l’article 1859 du Code civil du Québec qui énonce que le locateur n’est plus tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du logement. »

Ce serait donc uniquement dans les cas où le locataire fait la démonstration d’une négligence du locateur par prépondérance de preuve que des montants seraient octroyés. Les dommages moraux visent alors à compenser les troubles, les ennuis, les inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques.^[15] Encore une fois, le graphique 2 en annexe met en lumière la prépondérance des montants octroyés dans les décisions et le tableau 2 offre un résumé des décisions et des motifs d’application des dommages.

ANNEXES

TABLEAU 1 – RÉDUCTION DE LOYER

TABLEAU 2 – DOMMAGES MORAUX

^{** Ruelle et cour arrière du Red Light, 1957, VM94-40_2-090. Archives Ville de Montréal.}

^[2] Insecte ovale, aplati, aux ailes sans usage ou inexistantes, courant rapidement dans les lieux obscurs et chauds, où il peut proliférer. (Ordre des dictyoptères. Nom usuels cafards, cancrelats.) Dictionnaire Larousse.

^[3] Lamy, Denis, La diminution de loyer, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004

^[4] Jobin, Pierre-Gabriel, Traité de droit civil: Le Louage, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc., 2e éd., p. 454

^[5] Supra note 3 à la page 19

^[6] Lagiorgia c. Roy, 2001 CanLII 24400 (QC CQ)

^[7] Supra note 3 à la page 19

^[8] Baudouin, Jean-Louis et Deslauriers, Patrice, La Responsabilité civile, 6e éd., Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc., 2003, p. 266.

^[9] Enquête sur les logements locatifs, centres urbains : loyers moyens, 2022, SCHL, Canada

^[10] 52 décisions sur SOQUIJ et 50 décisions sur CANLII

^[11] Mezuma c. Baltazar, 2014 CanLII 122599 (QC RDL)

^[12] Voir : Rachid Lumande c. Raamco International Properties Canadian Ltd (R.D.L. 2019-06-13)

2019 QCRDL 20900, un octroi de 35% en réduction de loyer a été accordé par le tribunal, ainsi que 8624$ en dommage moral.

^[13] Achki c. Pandelis, 2021 QCTAL 8293 (CanLII)

^[14] 2017 QCRDL 36797

^[15] Mirza c. Chowdhury, 2013 QCRDL 38512.