Portrait des dommages moraux et diminution de loyer moyens accordés dans le contexte d’un problème de souris

 

Auteure: Stéphanie Grégoire

 

La présente recherche vise à offrir un portrait des diminutions et des dommages moraux accordés par le Tribunal administratif du logement (« TAL ») dans le contexte d’un loyer moyen concernant une problématique de souris d’ampleur moyenne que les propriétaires auraient indûment négligé de corriger.

 Les questions

1. Quel pourcentage en diminution de loyer est normalement accordé par le TAL à un locataire pour un problème de souris d’ampleur moyenne en ce qui concerne un loyer moyen?

2. Quel montant en dommages moraux est normalement accordé par le TAL à un locataire pour un problème de souris d’ampleur moyenne en ce qui concerne un loyer moyen?

Réponse courte

Diminution de loyer : selon la jurisprudence étudiée, pour une infestation de souris d’ampleur moyenne, le TAL accorde normalement une diminution d’environ 10% à 15%.

Dommages moraux : d’après notre étude jurisprudentielle, les montants octroyés pour une infestation de souris d’ampleur moyenne sont entre 200$ et 600$. Nous avons remarqué que les dommages moraux peuvent être différents, et ce, non seulement selon l’ampleur moyenne de l’infestation, mais également selon la durée.

Droit applicable

Le recours du locataire lésé est fondé sur les articles suivants : 1854 C.c.Q, 1863 C.c.Q. et 1910 C.c.Q. Lorsque des propriétaires (locateurs) tardent indûment à régler une problématique telle une infestation de souris, cela donne alors le droit au locataire de demander une diminution de loyer ainsi que des dommages moraux.

Analyse juridique

Notre recherche ainsi que notre analyse sont basées sur la jurisprudence des cinq dernières années du TAL (anciennement « Régie du logement »).

1. Diminution de loyer

Le recours en diminution de loyer « […] permet de rétablir l’équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail. Le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie lorsque son montant ne représente plus la valeur de la prestation des obligations du locateur parce que le locataire n’a plus la pleine jouissance des lieux loués. »[1] Selon Denis Lamy, pour déterminer le montant, le tribunal doit évaluer la perte locative de manière objective, globale et équitable[2]. En effet, « […] dès que la locataire n’a plus la jouissance des lieux comme elle devrait l’avoir, elle peut exercer le recours en diminution de loyer afin que son obligation soit réduite en proportion du trouble qu’elle endure. »[3] Toutefois, il doit y avoir une infestation de souris sérieuse sinon aucune diminution ne peut alors être accordée par le tribunal[4].

Pour déterminer la diminution de loyer concernant un problème de souris d’ampleur moyenne, nous avons analysé la jurisprudence d’un loyer moyen[5]. Pour ce faire, nous avons retenu celles où il était possible de bien déterminer le montant accordé en diminution de loyer pour une problématique de souris seulement[6]. Par la suite, nous avons divisé les différents niveaux d’ampleurs, soit léger, moyen et élevé.

• Niveau léger

Selon nos observations, en général, les demandeurs ont obtenu environ 5% en diminution de loyer.

Dans Lafleur c. Rivest[7], une diminution de 200$ par mois a été demandée (6 800$). La locataire mentionne qu’elle a trouvé une souris sur la cuisinière en novembre 2018 et une souris morte aurait également été trouvée derrière son chauffe-eau en juillet 2019. Elle mentionne aussi avoir aperçu des excréments. Une diminution de loyer de 1 000$ a donc été accordée pour la période demandée (novembre 2018 à août 2021), soit environ 30$ par mois (environ 4%).

Dans Bourkia c. Immeubles Ghislain Simard inc., la demanderesse demandait 20% en diminution de loyer, mais environ 5% a été accordé. En effet, elle a reçu une diminution de 600$ pour la perte de jouissance concernant la période d’avril 2019 à juin 2020 (15 mois – 40$/mois). Dans cette affaire, la présence de souris, d’excréments et de bruit dans les murs coïncidait avec le début de travaux majeurs en septembre 2018.

Dans Hang Hong c. Bernard, une diminution de 3 537,28$ était demandée. Toutefois, un montant de 1 742,69$ (40,53$/mois) a été accordé, et ce, pour la période de septembre 2017 à mars 2021, soit une diminution de 5%. Cet exemple illustre que le montant accordé à la diminution de loyer semble être évalué non seulement en ce qui concerne la longévité, mais également l’ampleur de l’infestation de souris résultant de la perte de la pleine jouissance des lieux loués. Par exemple, une infestation pourrait durer plusieurs mois, mais s’il n’y a que quelques souris, elle pourrait alors être qualifiée d’ampleur légère. En effet, il en est de même dans les décisions suivantes Raissi c. Rogowski[8], Rabu c. Mooncrest Investment Inc.[9] Trudel c. Levac[10] où les demandeurs ont reçu une diminution d’environ 4% à 5% seulement, et ce, malgré le fait que la problématique a perduré dans le temps, voire plus d’une année. À l’inverse, s’il y a plusieurs souris sur une courte période, elle pourra alors être considérée comme moyenne.

Le nombre exact de souris n’est pas mentionné dans la jurisprudence lorsqu’il s’agit d’une infestation légère, mais en général, il n’est pas question de dizaine voire de vingtaine de souris trouvées comme c’est le cas pour le niveau moyen.

• Niveau moyen

En général, les demandeurs ont obtenu une diminution d’environ 10 à 15%.

            Dans Bentaleb c. Adjei[11], une diminution de 10% a été accordée alors que le locataire avait attrapé une dizaine de souris sur une période d’environ un an et qu’il avait noté la présence d’excréments dans le logement. Il est donc possible de remarquer une gradation en ce qui concerne l’ampleur de la situation, contrairement au niveau léger, où quelques souris avaient été retrouvées seulement. En effet, dans Hickey c. S.e.c. Larch[12] une diminution de 10% a également été accordée en raison d’une infestation de souris récurrente à l’été ainsi qu’à l’automne et où la locataire aurait tué 18 souris lors de l’été 2017. D’autres décisions partagent le même point de vue (voir tableau), comme dans Méthot c. Lucas[13] et Simoes c. R&H Management[14] où l’ampleur de la situation est plus que légère en raison d’une présence importante d’excréments, d’odeur, de bruit dans les murs ainsi que du nombre de souris.  

Dans Gastonguay c. Pérusse, une diminution de 10% a été demandée en raison d’un nombre impressionnant de trous. Le tribunal mentionne que la demande est raisonnable dans les circonstances et accorde donc le 10% (77,50$/mois). Toutefois, le juge conclut qu’en raison de la gravité de l’ampleur de la situation, une plus grande diminution aurait pu être accordée si elle avait été demandée.

La majorité de la jurisprudence trouvée accorde en moyenne une diminution de 10%. Cependant, dans Lukin c. Napoleoni[15], une diminution de 15% a été accordée par le tribunal.

• Niveau élevé

En général, selon la jurisprudence sélectionnée, les demandeurs ont obtenu une diminution d’environ 20%.

Dans Raymond c. Immeubles BMA[16], une diminution de 25% a été demandée. Le locataire entend constamment du bruit dans les murs depuis le mois d’octobre 2017. En 2019, le problème n’est toujours pas réglé. En plus d’une forte odeur désagréable d’urine et d’excréments, la preuve démontre que le locataire a trouvé des souris mortes et qu’il a dû en tuer. Certaines d’entre elles ont d’ailleurs détruit le contenu de son garde-manger et de sa garde-robe. De plus, la situation était de plus en plus grave puisque des souris mortes empoisonnées, étant en décomposition dans les murs, laissaient alors une forte odeur gênante. L’ampleur de la situation étant alors considérée de niveau élevé, une diminution de 20% a donc été accordée pour une période d’environ 10 mois.

Bien que le tribunal mentionne qu’il accorde régulièrement des diminutions de loyer de 25% par mois lorsque les circonstances sont graves[17], nous n’avons pas trouvé de décision concernant une diminution de plus de 20% concernant une infestation des souris seulement. En effet, lorsque le pourcentage est élevé, la majorité du temps, cela concerne également un autre problème tel que des coquerelles, par exemple[18]. D’ailleurs, dans certains jugements, le tribunal ne sépare pas les problématiques.

2. Dommages moraux

Selon la durée de la problématique ainsi que de l’ampleur moyenne de la situation, le TAL accorde en moyenne à un locataire aux prises avec des souris un montant entre 200$ et 600$.

Les dommages moraux sont demandés dans le but de compenser les troubles, les ennuis, les inconvénients, les pertes de jouissance de la vie, les douleurs ainsi que les souffrances psychologiques[19]. En effet, en ce qui concerne la situation ici à l’étude, les locateurs tardent indûment à corriger le problème de souris. Ils sont donc en défaut puisqu’ils ont, non seulement l’obligation de fournir à la locataire la pleine jouissance paisible du logement durant toute la durée du bail, mais également puisqu’ils doivent recourir en temps utile à un service d’extermination qualifié[20].

Pour déterminer le montant des dommages moraux du locataire, le tribunal devra tenir compte de la nature et de la durée des dommages, mais aussi du préjudice qu’il a subi à la suite du comportement fautif des locateurs[21]. Mentionnons que ces dommages ne peuvent être accordés si les locateurs ne sont pas fautifs tel que mentionné dans Bourkia c. Immeubles Ghislain Simard inc. et dans Hickey c. S.e.c. Larch.

Tout comme pour la diminution de loyer, nous avons analysé la jurisprudence et divisé le tout en différents niveaux.

• Niveau léger

Lors de notre recherche, nous avons remarqué, selon les situations, que le tribunal peut ordonner aux locateurs de payer des dommages moraux entre 250$ et 500$, et ce, même si la situation semble être qualifiée de légère. En effet, dans deux situations, des dommages moraux de 500$ ont été accordés, soit dans Lafleur c. Rivest et Hang Hong c. Bernard ainsi que 400$ en ce qui concerne Trudel c. Levac.

• Niveau moyen

Pour une situation d’ampleur moyenne, des dommages moraux entre 200$ et 600$ ont été accordés. En effet, il est possible de remarquer qu’un plus petit montant semble être accordé lorsque la problématique dure environ deux à quatre mois et qu’il est plus élevé lorsque cela dure plusieurs mois voire plusieurs années. Ainsi, pour un problème moyen ayant duré quatre mois, un montant de 250$ a été accordé[22]. Au contraire, plus la situation de l’ampleur moyenne est grave et perdure dans le temps, plus le tribunal accorde des dommages moraux d’environ 500$. Le tribunal a également accordé un montant de 600$ dans Méthot c. Lucas puisqu’il y avait plusieurs inconvénients dont les activités quotidiennes qui étaient difficiles ainsi qu’une forte odeur, et ce, pendant des mois.

 

• Niveau élevé

Dans la décision Raymond c. Immeubles BMA, la présence de souris entre juillet 2018 et mi-septembre 2019 empêchait considérablement le locataire de vivre normalement. En effet, en plus du stress que cela lui a occasionné, il ne voyait plus ses amis. Un montant de 1 400$ lui a été accordé.

 

3. Conclusion

Il est important de mentionner que la plupart des demandeurs ont réclamé un pourcentage plus élevé que ce qui a été accordé par le tribunal. Selon la jurisprudence, les locataires vivant une problématique de vermine semblent éprouver une certaine difficulté à bien évaluer l’ampleur de l’infestation. D’après les décisions retenues, pour une infestation moyenne, une diminution moyenne se situerait entre 10% et 15%.

Niveau	Diminution de loyer (%)
Léger	5%
Moyen	10% à 15%
Élevé	20%

 

Enfin, selon la jurisprudence, les montants octroyés pour une infestation de souris d’ampleur moyenne sont entre 200$ et 600$.

 

 

4. Annexe

 

	Année	Noms des parties	Loyer mensuel	Niveau de la problématique de souris	Demandes	Diminution de loyer accordée (%)	Dommages moraux accordés
1	2021	Lafleur c. Rivest 2021 QCTAL 32894	775$	Niveau léger : ·       Plusieurs souris depuis son arrivée (novembre 2018). ·       Novembre 2018 = souris sur sa cuisinière. ·       Souris morte derrière son chauffe-eau (juillet 2019). ·       Entends des bruits. Présences d’excréments. ·       Stress et inconvénients.	Diminution : 200$/mois (depuis novembre 2018). Dommages moraux : 4 000$ *concerne d’autres problématiques.	1 000$ (à compter de novembre 2018 à août 2021 = 1000$/34 = environ 30$/mois).   Environ 4%	500$ (*souris seulement)
2	2021	Hang Hong c. Bernard 2021 QCTAL 14838	822$	Niveau léger : ·       Présence de souris depuis sept. 2017 lors de travaux. ·       Locataire a mis des pièges, avisé la locatrice et celle-ci a mis du poison, mais rien n’a fonctionné. ·       Présence de souris et d’excréments (cuisine et chambre sur une base régulière) – (jusqu’à son évacuation en mars). ·       Présence de souris à longueur d’année dans les autres logements du triplex. ·       La locatrice n’a pas agi assez rapidement (problème présent pendant 3 ans).	Diminution : 3 537,28$ Dommages moraux : 500$ pour le mois de septembre 2017 à mars 2021.	1 742,69$ (de septembre 2017 à mars 2021 = 43 mois = 40,53$/mois).   5%	500$, car il n’est pas normal de vivre avec des souris dans son logement sur une aussi longue période.
3	2021	Raissi c. Rogowski 2021 QCTAL 22688	850$	Niveau léger : ·       Présence de souris depuis l’automne 2018. ·       Présence de souris malgré les traitements. ·       Stress et fatigue.	Diminution : 100$ (à partir du 1er janvier 2017). Dommages moraux : 2 000$ *Cela concerne un problème de souris et de chauffage.	35$/mois (à partir du 13 novembre 2018 jusqu’à la fin du problème) *problème de souris seulement.   Environ 4%	1 000$ (*souris, problème de chauffage et insultes du locateur).
4	2020	Raby c. Mooncrest Investment Inc. 2020 QCRDL 12268	796$	Niveau léger : ·       Souris de janvier 2017 à août 2019. ·       Capturer plus de 20 souris entre février 2018 et août 2019. ·       Embarrassant, blonde ne voulait plus aller chez le locataire. Souris dans son lit, cuisine, salon.	Diminution : 200$/mois. Dommages moraux : 10 000$ *Cela concerne un problème de souris et de chauffage	1 000$ (de janvier 2017 à août 2019 = 32 mois = environ 31,25$/mois) *souris seulement.   Environ 4%	500$
5	2020	Trudel c. Levac 2020 QCTAL 101	775$	Niveau léger : ·       À son arrivée dans le logement en juillet 2019 = présence de trappes de souris. ·       Fin août = entends du bruit dans les murs. ·       À partir de l’automne 2019 = présence de souris et d’excréments.	Diminution de loyer et des dommages-intérêts de 3 500$ (rétroactive au mois d’août 2019).	35$/mois (à partir du 1er novembre 2019 jusqu’au moment où la situation sera réglée).   Environ 5%	400$
6	2020	Bourkia c. Immeubles Ghislain Simard inc. 2020 QCRDL 17123	1er oct. 2017 au 30 juin 2018 = 860$. 875$ jusqu’au 30 juin 2021.	Niveau léger : ·       La présence de souris coïncide avec le début de travaux majeurs ·       Vu une souris la première fois en septembre 2018 + par la suite voit des souris et des excréments dans le logement à plusieurs reprises et entend gratter dans les murs. ·       Achète un chat pour faire fuir les souris. ·       La locatrice admet la présence de souris et a fait venir une firme d’extermination (4 fois). Pas revu de souris depuis le dernier traitement du 1er juin 2020. ·       Les seuls à avoir des souris dans un bloc de 6 logements.	Diminution : 20% pour le problème de souris applicable rétroactivement depuis septembre 2018 à ce jour. Dommages moraux : 2 000$ pour troubles et inconvénients.	600$ (avril 2019 à juin 2020 = 15 mois = 40$/mois).   Environ 5%	Aucun, car la locatrice n’a pas commis de faute.
7	2018	Azemar c. Leclerc 2018 QCRDL 31280	1 170$	Niveau léger : ·       Présence de souris dans le logement. ·       *Un peu plus qu’un loyer moyen.	Diminution : 140$ par mois.	250$/mois (décembre 2016 à mars 2017 = 62,50$/mois).   Environ 5%	Aucun
8	2022*	Gastonguay c. Pérusse 2022 QCTAL 6322	740$	Niveau moyen : ·       Problème de souris depuis le 3 octobre 2019, nombre impressionnant de trous = tribunal dit raisonnable de demander 10% (photos à l’appui). ·       Locateur nie et dit que le problème est réglé. ·       Problème grave aurait pu être plus élevé si le locataire avait demandé plus.	Diminution : 10% (à compter du 1er novembre 2018). Dommages moraux : 1 000$.	77,50$/mois (du 1er juillet 2021 et jusqu’à ce que le tout soit réglé).   10%	500$
9	2021	Kouassi c. Lebire 2021 QCTAL 31291	800$	Niveau moyen : ·       8 août 2020 début de la présence de souris. ·       Trouble de sommeil. ·       Excréments de souris. ·       Bruit des souris. ·       Locateurs ne prennent pas la situation au sérieux.	Diminution de loyer. Dommages moraux : 5 000$.	75$/mois (13 mois).   Environ 10%	500$
10	2021	Méthot c. Lucas 2021 QCTAL 1897	735$	Niveau moyen : ·       Février 2020 = excréments de souris dans les armoires de la cuisine (forte odeur). ·       Infestation. ·       Dégâts majeurs en raison des souris. ·       Trous et bruit. ·       Stress.	Diminution : 30% Dommages moraux : 1 000$.	600$ (février au 16 octobre 2020 = environ 8 mois = environ 75$/mois).   Environ 10%	600$ (en raison d’une forte odeur pendant des mois, stress, inconvénients, activités quotidiennes difficiles).
11	2021	Bentaleb c. Adjei 2021 QCTAL10087	630$	Niveau moyen : ·       Sérieux problème de souris. ·       Stress. ·       Trous dans les murs et présence de souris (photos). ·       Attrapé une dizaine de souris sur une période d’un an + des excréments dans le logement. ·       Locateur ni et ne fait rien pour aider la situation.	Diminution : 10%. Dommages moraux : 2 000$.	235$ (janvier 2021 à avril 2021) + 10% en diminution du 1er mai jusqu’à l’éradication complète.   10%	250$
12	2021	Simoes c. R&H Management 2021 QCTAL 21771	725$	Niveau moyen : ·       Présence de souris pendant 7 mois. ·       3 souris en deux jours attrapées par les pièges = infestation de souris. ·       Présences importantes d’excréments. ·       La locataire stresse pour la santé de son chien, il est chez sa mère.	Diminution : 20% (à compter du 1er novembre 2020 jusqu’à la fin du bail).	500$ (7 mois = environ 71$/mois).   Environ 10%	Aucun (pas demandés)
13	2021	Hébert c. Turner 2021 QCTAL 2872	1 020$ – 1 030$	Niveau moyen : ·       Présence de souris depuis août 2017. ·       Stress et anxiété.	Diminution : 202$/mois (20%). Dommages moraux : 2 500$. *Cela concerne plusieurs problématiques.	103$/mois (à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’à la fin du problème de souris).   Environ 10%	Aucun (*pour les souris).
14	2020	Lukin c. Napoleoni 2020 QCTAL 2095	800$	Niveau moyen : ·       Constate la présence de pièges à souris dès son arrivée (n’a pas été prévenu de la présence de souris). ·       Présence de trous bouchés pour faire fuir les souris. ·       Stress et inconvénients. Locateur = inactif.	Diminution : 100% (mois de décembre 2018, janvier et d’octobre 2019).	Diminution : 120$/mois (total de 240$ pour les deux mois).   15%	200$
15	2018	Hickey c. S.e.c. Larch 2018 QCRDL 6864	715$	Niveau moyen : ·       Infestation de souris récurrente (été et automne). ·       À l’été 2017, elle a tué 18 souris	Diminution : 50%	10% (pour les mois d’août 2017 à janvier 2018).	Aucun
16	2021	Raymond c. Immeubles BMA 2021 QCTAL 1971	520$	Niveau élevé : ·       Présence de souris depuis le 5 novembre 2017. Le locateur refuse de faire venir un exterminateur, il a mis du poison. ·       Entre le mois d’octobre 2017 et septembre 2019, le locataire a vu environ 10 souris et en a tué deux (il a peur que les souris grimpent sur lui pendant qu’il dort + empêche de recevoir des amis entre juillet 2018 et mi-septembre 2019).	Diminution : 25% (punaises de lit et souris). Dommages moraux : 2 000$ à compter du mois de juillet 2018 (souris et punaises de lit).	1 486$ (14 mois = 104$/mois) pour perte de jouissance des lieux (souris seulement).   20% (juillet 2018 à mi-septembre 2019).	1 400$ (pour avoir souffert de stress et d’insomnie)
17	2019	Ametitovi c. Huynh 2019 QCRDL 27465	715$	Niveau élevé : ·       Problème de souris et de coquerelles. ·       Première souris en octobre 2018. Le locateur a alors obstrué des trous de la cuisine avec de la mousse isolante sans régler le problème. ·       Une dizaine de souris depuis l’automne 2018. Le locataire avise le locateur, mais il ne fait rien.	Diminution : 20% depuis l’introduction de la demande. Dommages et intérêts : 2 000$ *concerne une autre problématique que les souris.	143$/mois depuis le 1er juin 2019, et ce, jusqu’à ce que l’extermination soit complétée. 429$ en diminution pour juin, juillet et août 2019. 20%	Dommages et intérêts de 1 000$ (art. 1619) depuis le 30 mai 2019 (stress et souffrance reliée à la perte de jouissance des lieux).

 

 

[1] Ametitovi c. Huynh, [2019] QCRDL 27465 au para 7 [Ametitovi c. Huynh].

[2] Hang Hong c. Bernard, [2021] QCTAL 14838 au para 43 [Hang Hong c. Bernard] ; voir aussi Denis Lamy, La diminution de loyer, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004, à la page 19.

[3] Ibid, au para 42.

[4] Ngo Mben Nkoth c. Nardi, [2022] QCTAL 9359 au para 93 et 95.

[5] Rapport sur le marché locatif au Canada de la SCHL (prix moyen à Montréal 932$ – Québec 945$).

[6] Voir tableau en annexe.

[7] Lafleur c. Rivest, [2021] QCTAL 32894.

[8] Raissi c. Rogowski, [2021], QCTAL 22688.

[9] Rabu c. Mooncrest Investment Inc., [2020] QCRDL 12268.

[10] Trudel c. Levac, [2020] QCTAL 101.

[11] Bentaleb c. Adjei, [2021] QCTAL 10087.

[12] Hickey c. S.e.c. Larch, [2018] QCDRL 6864.

[13] Méthot c. Lucas, [2021] QCTAL 1897.

[14] Simoes c. R&H Management, [2021] QCTAL 21771.

[15] Lukin c. Napoleoni, [2021] QCTAL 1897.

[16] Raymond c. immeubles BMA, [2021] QCTAL 1971 au para 60.

[17] Gastonguay c. Pérusse, [2022] QCTAL 6322 au para 23.

[18] Ametitovi c. Huynh, supra note 1.

[19] Mirza c. Chowdhury, [2013] QCRDL 121453.

[20] Raymond c. immeubles BMA, supra note 16 au para 60.

[21] Hang Hong c. Bernard, supra note 2 au para 52 ; voir aussi Pierre Gagnon et Isabelle Jodoin, Louer un logement, 2^e éd, Éditions Yvons Blais, à la page 26.

[22] Bentaleb c. Adjei, supra note 11.