Les principes généraux

La jurisprudence est constante sur le principe selon lequel, lorsque le bail contient une clause prévoyant que la promotion n’est valide que pour la durée du bail et qu’elle n’est pas renouvelable, une telle clause est valide et ne se reconduit pas de plein droit lors du renouvellement du bail[1]. Dans l’affaire Manoir Montefiore inc. c. Neremberg, souvent citée par la jurisprudence subséquente, le tribunal mentionne que le rabais dont la locataire a été gratifiée n’a pas pour effet de modifier le prix du loyer déterminé par les parties elles-mêmes[2]. Ainsi, l’augmentation lors du renouvellement du bail doit se faire sur la base d’un loyer sans rabais.

De même, dans la décision Gagnon c. Bellefleur, le propriétaire, réclame de l’argent au locataire au motif que celui-ci a continué à payer un loyer réduit après la première année, alors que la clause de rabais était clairement limitée à 12 mois.  Le litige concernait essentiellement une clause de rabais inscrite au bail initial et libellée ainsi à sa section D: « Rabais pour 12 mois de 75 $/mois=800 $/mois ».  Le Tribunal tranche que le rabais n’est pas inclus dans le loyer et condamne le locataire à payer la différence au locateur[3].

En revanche, lorsqu’un rabais ou une gratuité se répète (une ou plusieurs fois), elle cesse d’être une clause promotionnelle et la « gratuité » est intégrée au loyer de base[4]. Dans l’affaire Balian c. Fedor, le locateur et le locataire ont convenu d’un loyer incluant un mois gratuit lors de la première année, entente qui a été reconduite les années suivantes, puis implicitement maintenue sans opposition du locateur, avant que celui-ci tente tardivement d’en réclamer le paiement[5]. Le juge mentionne ce qui suit :

Le comportement des parties en exécutant un contrat est, après le texte même de ce contrat, la meilleure indication de ce qu’elles ont convenu.

[…]

Bien sûr, par exception à ce principe, la Régie accepte qu’une «gratuité», en général d’un mois ou plus de loyer, comme moyen de promotion pour inciter à signer un premier bail ne soit pas incorporée au loyer; c’est ce qui a été décidé dans la décision soumise de Summit Ridgewood Corp. c. Sheng(5):(5)

[…]

Nous devons ajouter que le corollaire du principe découlant de la décision citée ci-dessus est que, si la gratuité se répète, elle cesse d’être une clause promotionnelle et la «gratuité» est incorporée dans le loyer de base.

[…]

Il ne suffit pas au locateur de dire, comme ici, que le mois gratuit n’était pas dans son esprit «pour le restant de ses jours»; ce qu’il a pu penser ne fait pas partie du contrat à moins d’avoir été exprimé et d’avoir fait l’objet d’un accord de volonté, ce qui n’est pas le cas ici.

Décider autrement serait en pratique écarter le contrôle des loyers et permettre au locateur, selon son bon vouloir, à la suite d’un différend avec le locataire sur un autre élément du bail, comme ce semble le cas ici, de faire varier le loyer d’un montant considérable et d’imposer au locataire une augmentation de loyer déguisée, ce qui aurait pour effet pratique de même souvent faire échec au droit au maintien dans les lieux; garder une telle épée de Damoclès au-dessus de la tête d’un locataire, durant quatre ans comme ici, nous apparaît dans ce sens contraire à la lettre et à l’esprit de la loi concernant le droit au maintien dans les lieux.

Le principe énoncé dans Fedor s’applique même si la valeur du rabais varie dans le temps.[6]

Dans l’affaire Labonté c Aylwin, un rabais de 200$ avait été octroyé lors de la reconduction du bail en 2021-2021 et a été par la suite renouvelé pour la période de reconduction de 2022-2023[7]. Ainsi, la juge a conclu que le rabais a été incorporé au loyer de base, car conclure le contraire aurait pour effet d’augmenter le loyer sur des considérations autres que celles prévues par l’article 1953 du Code civil du Québec (CCQ) concernant les critères de fixation du loyer.

Le principe selon lequel le rabais consenti lors du bail initial est incorporé au loyer dès les renouvellements successifs trouve également son application à partir des articles 1425, 1432 et 1426 du CCQ. L’affaire Construction Sylvania inc. c. Holianova[8] le confirme et contient ce qui suit :

[34]   Lorsqu’il y a un désaccord sur l’interprétation d’un contrat, comme en l’espèce, il importe de rechercher l’intention véritable des parties, quitte, pour y parvenir, à aller au-delà du sens littéral des mots utilisés (1425 C.c.Q.).

[35]   Et il y a plus.

[36]   Dans le doute, un contrat est interprété contre celui qui a stipulé, ici la locatrice, et en faveur de celui qui a contracté, soit le locataire (1432 C.c.Q.).

[37]   Soulignons également que le comportement subséquent des parties peut aussi permettre de déterminer leur véritable intention (1426 C.c.Q.).

Néanmoins, certaines nuances doivent être apportées, puisque l’intention des parties au bail doit également être prise en considération.

 

Le rabais à caractère incitatif versus compensatoire

 

En effet, la jurisprudence distingue le rabais à caractère incitatif et le rabais à caractère compensatoire, ce qui souligne l’importance de l’intention des parties à l’égard de la clause promotionnelle pour établir si la promotion s’intègre au renouvellement du bail. Le locateur peut aussi offrir un rabais sur le loyer en contrepartie de services d’entretien par le locataire[9].  

Dans l’affaire Rhéaume c. Maher[10], la juge a conclu qu’un rabais annuel qui a été accordé par le locateur pendant plusieurs années de suite afin de compenser les locataires pour les inconvénients subis à cause des travaux majeurs de démolition n’est pas inclus dans le loyer de base. Cette décision se distingue de l’affaire Labonté, car le rabais y est de caractère compensatoire et non incitatif. D’ailleurs, dans l’affaire Labonté, la juge explique bien la distinction :

[49]   Le Tribunal distingue le cas présent de celui relaté dans la décision Rheaume c. Maher. En effet, le but recherché par le locateur dans cette affaire en octroyant le rabais est clairement pour compenser les locataires des inconvénients subis à cause des travaux, ce qui s’apparente à une diminution de loyer. Or, en matière de diminution de loyer, le loyer de base est déterminé indépendamment de la valeur de la diminution. C’est-à-dire que le loyer de base n’inclut pas la valeur de la diminution.

[50]   Le rabais octroyé par la locatrice dans le présent cas a davantage un caractère incitatif plutôt que compensatoire. C’est pour inciter le locataire à continuer à louer le logement que la locatrice a octroyé le rabais et non pas pour le compenser pour des pertes, des inconvénients, des troubles ou des dommages subis.

Dans la décision Rhéaume, même si le rabais avait été reconduit plus d’une fois avec quelques modifications, ces rabais ne constituaient pas une gratuité résultant d’une clause promotionnelle, car ils visaient à compenser les locataires pour les travaux qui pouvaient avoir un impact sur la jouissance paisible des locataires[11]. Cela met en évidence la distinction, sur le plan juridique, entre le rabais et la réduction de loyer, car la diminution de loyer n’affecte pas le loyer de base, contrairement au rabais à caractère incitatif qui se répète, qui finit par s’y intégrer.

La clause pénale

Dans le cas où aucune mention explicite d’un rabais n’apparaît au bail ou à son annexe, le locateur aura de la difficulté à soutenir qu’il s’agissait d’une réduction temporaire. Le tribunal sera alors enclin à retenir que le montant réellement convenu est celui effectivement payé. Dans Cap Reit GP inc., s.e.c./Cap Reit c. Desbiens, bien qu’un loyer plus élevé soit inscrit au bail, une annexe prévoit un montant inférieur que la locataire paie de façon constante. Ce n’est qu’au moment du renouvellement que le locateur invoque l’existence d’un prétendu rabais afin de justifier une augmentation et de réclamer des sommes supplémentaires en se basant sur le montant du bail, ce que la locataire a contesté en soutenant que le montant payé  (montant de l’annexe) correspondait au véritable loyer de base convenu entre les parties[12].

Le tribunal conclut que le loyer véritable convenu entre les parties était celui indiqué à l’annexe, soit le montant payé. Cette décision illustre qu’un locateur ne peut invoquer a posteriori l’existence d’un rabais temporaire pour modifier la base du loyer, en l’absence d’une stipulation claire au bail:

[50]   L’avis de renouvellement mentionne « Nous sommes conscients que nous vous avons loué avec un certain rabais, nous vous proposons 1250$ par mois. ».

[51]   Bien que l’avis mentionne que le logement a été loué avec « un certain rabais » celui-ci n’est pas défini ni précisé.

[…]

[63]   Pour le Tribunal, les mots choisis par le locateur de l’époque et la formulation de son avis de renouvellement sont importants. Les mots « ceci est la valeur inscrite au bail » concordent avec le témoignage de la locataire que le montant de 1 445 $ inscrit au bail se voulait une façon de déclarer un loyer plus élevé que celui réellement convenu et payable.

[…]

[65]   Le Tribunal endosse entièrement l’analyse et les conclusions auxquelles en arrive le juge administratif Marc Landry dans l’affaire Grenier c. Roy[5], lesquelles s’appliquent tout à fait au présent dossier :

[16] La jurisprudence a cependant refusé de considérer comme temporaires (et non reconductibles) certaines clauses de rabais en apparence promotionnelles lorsque celles-ci étaient en réalité des clauses pénales déguisées ou bien des clauses fictives déterminant artificiellement le loyer à un loyer plus élevé au bail qu’il ne l’était en réalité, lorsque lesdites clauses apparaissaient au bail année après année.

 

À cet effet, une clause de rabais en apparence promotionnelle, qui est en réalité une clause pénale déguisée, est illégale[13].

La jurisprudence a refusé de considérer comme temporaires certaines clauses de rabais en apparence promotionnelles lorsque celles-ci sont en réalité des clauses pénales déguisées ou des clauses fictives déterminant artificiellement le loyer au bail à un montant plus élevé qu’il ne l’était en réalité[14]. En fait, en l’absence de preuve d’un préjudice réellement subi, le locateur ne peut avoir droit à des dommages, car une telle clause serait considérée comme abusive.[15]

Dans la décision Gestion 10356-60 Leblanc inc. c. Harchi[16], la locatrice plaide que le loyer de base correspond au montant sans le rabais, puisque la clause promotionnelle devait être retirée dès le renouvellement du bail. De leur côté, les locataires soutiennent que le rabais a été incorporé au loyer depuis ses précédents renouvellements, rendant sa suppression injuste. Le tribunal conclut que non seulement le rabais a été reconduit et devient par le fait même partie intégrante du loyer, mais également que la clause du rabais est considérée comme une clause pénale et incompatible avec l’article 1901 du CCQ. En effet, la clause prévoyait une pénalité, soit une augmentation de 100$ par mois, pour les locataires qui décidaient de ne pas remettre leurs chèques postdatés. Or, la locatrice ne peut pas contourner la loi et augmenter le loyer en retirant un rabais.

Le tribunal rappelle aussi les règles de droit importantes en cette matière :

[52]   Tel qu’énoncé par le professeur Garant[17] et repris par la Cour du Québec dans Dubé c. Services immobiliers Pierre Leblanc Inc.[18] :

 

« La législation actuelle sur le louage résidentiel est inspirée d’une politique claire de protection du locataire quant à la stabilité de son logement. Le législateur québécois a opté pour une politique composée de deux volets complémentaires et indissociables: la stabilité du logement et le contrôle des hausses de loyer. Toutes les dispositions qui expriment cette politique, il va sans dire, sont d’ordre public. »

Il en est de même dans l’affaire Gogluska c. Smai[17] où un locateur a interrompu un rabais annuel sur le loyer, lequel variait chaque année, à la suite de rénovations et d’autres motifs liés aux actions du locataire. Le tribunal a affirmé que ce rabais a démontré une intention implicite des parties d’intégrer ce montant réduit au loyer réel et a mentionné que le rabais était une clause pénale, ce qui n’est pas permis en matière de louage résidentiel. Par conséquent, le Tribunal conclut que le loyer a toujours été celui qui tient compte du rabais accordé.

De plus, la possibilité pour un locateur de soustraire une gratuité au locataire a été jugée abusive et déraisonnable à plusieurs reprises par le Tribunal administratif du logement[18]. Dans la décision Stratos Immobilier inc. c. Derosier, le montant du loyer a été déterminé de manière artificielle, année après année, de manière à avoir un montant plus élevé qu’il ne l’est en réalité, ce que le tribunal considère comme une clause pénale au sens de l’article 1901 du CCQ. Ainsi, la juge conclut que le rabais fait partie intégrante du loyer :

[16]   Considérant ce qui précède et considérant l’analyse de la preuve, le Tribunal conclut que le rabais accordé de façon répétée sur plusieurs années par la locatrice, bien qu’il soit assimilé à une clause pénale déguisée, fait pleinement partie du loyer et ne peut être retiré.

 

Une condition associée à la gratuité du mois liée aux retards de paiement constitue une clause pénale excessive et invalide[19]. Dans Les Propriétés Victoria c. Varatnam, le locateur impose au locataire une clause pénale en cas d’omission de son obligation de payer le loyer le premier jour du mois. Le tribunal affirme que si le locateur avait voulu accorder une gratuité au locataire afin de l’inciter à louer le logement, il l’aurait fait sans y attacher de condition[20]. En effet, il s’agissait d’un loyer de 600 $ par mois auquel se greffe une pénalité de 35 $ pour chaque mois où le locataire ne paie pas son loyer le premier jour du mois. Une telle clause a été déclarée nulle par le tribunal. La modification du bail ne peut se faire que par l’article 1941 du CCQ.

Toutefois, la clause promotionnelle ne sera pas considérée comme une clause pénale s’il n’est pas démontré que le locateur voulait contourner le mécanisme de contrôle des loyers par la clause de rabais et que le rabais n’avait pas un caractère essentiellement temporaire[21].

 

Conclusion

 

En bref, les rabais à caractère incitatif consentis à la signature du bail ne se reconduisent pas de plein droit lors du renouvellement du bail lorsque la clause promotionnelle n’est valide que pour la durée du bail et qu’elle n’est pas renouvelable. Cependant, lorsqu’un rabais ou une gratuité se répète, elle est incorporée dans le loyer de base. Puis, les clauses promotionnelles d’apparence pénale sont illégales.

 

** Photo tirée des Archives de la Ville de Montréal. D12A-089 : Bureau de location, 8330 avenue Christophe-Colomb. – [196-]

[1]  Balian c Fedor (R.D.L. révision, 1998-06-10), SOQUIJ AZ-98061122, [1998] J.L. 275 [Balian] ; Labonté c Aylwin, 2024 QCTAL 4148 au para 41 [Aylwin]; Gestion 10356-60 Leblanc inc. c Harchi, 2018 QCRDL 21555 [Harchi]; Coulombe c Laplante, 2012 QCTAL 123564 ; Pagé c Gagné, 2011 QCTAL 125220 ; Labonté c Labelle, 2024 QCTAL 4149 ; 4840 Côte St-Luc Holdings Inc. c Kape, 2024 QCTAL 453.

[2] Manoir Montefiore inc. c Neremberg (R.D.L., 1994-10-07), SOQUIJ AZ-95061024, [1995] J.L. 48.

[3] Gagnon c Bellefleur, 2020 QCRDL 10987.

[4] Balian, supra note 1; Aylwin, supra note 1 au para 42 ; Harchi, supra note 1 au para 42 ; 4840 Côte St-Luc Holdings Inc. c Kape, 2024 QCTAL 453 ; SDG Immobilier c Bergeron, 2022 QCTAL 15495 ; Gestion immobilière Desgagné inc. c Latourre, 2024 QCTAL 33495 ; Nolet c Auger, 2025 QCTAL 152 ; Pathareddy Appanah c Boulle, 2026 QCTAL 7682; Gestion LGT (92222843 Québec inc.) c Paquin, 2019 QCRDL 10974.

[5] Balian, supra note 1.

[6] Caron Ross c Westover, 2023 QCTAL 33480 au para 17 ; Phoenix Investments (2003) Ltd. c Rocheleau Leah, 2025 QCTAL 15958 ; Rroshaj c Mineau, 2016 QCTAL 120600.

[7] Aylwin, supra note 1.

[8] Construction Sylvania inc. c Holianova, 2023 QCTAL 40540.

[9]  SDG Immobilier c Bergeron, 2022 QCTAL 15495 au para 11.

[10] Rheaume c Houle, 2010 QCTAL 122686.

[11] Ibid au para 61.

[12] Cap Reit GP inc., s.e.c./Cap Reit c Desbiens, 2023 QCTAL 16229 [Cap].

[13] Cap, supra note 12 au para 65.

[14] Stratos Immobilier inc. c Derosier, 2025 QCTAL 36663 [Stratos] ; Akelius Montreal Ltd. c Silverman, 2023 QCTAL 31786 au para 30.

[15] Mailloux c Cadrin, 2017 QCRDL 20807.

[16] Gestion 10356-60 Leblanc inc. c Harchi, 2018 QCRDL 21555.

[17] Gogluska c Smai, 2022 QCTAL 1904.

[18] Stratos, supra note 14; Le Puil c Vacchino ltée (Appartements Mozart), 2019 QCRDL 28045 ; Le Puil c Vacchino ltée (Appartements Mozart), 2019 QCRDL 28045.

[19] Timbercreek Asset Management Inc. c Morales, 2013 QCTAL 133555 ; Les Propriétés Victoria c Varatnam, 2011 QCTAL 152021 [Victoria] ; Bouajila c Ratelle, 2018 QCRDL 31276.

[20] Victoria, supra note 19.s

[21] 9347-7669 Québec inc. c Tayachi, 2019 QCRDL 32497.