Portrait des dommages moraux et diminution de loyer moyens accordés dans le contexte d’un problème de rats

Auteurs: Raphael Scarborough et William Gogas

1. Introduction

Cette recherche vise à quantifier les dommages moyens et médians accordés aux locataires pour répondre de la présence de rats dans un logement.

Une analyse jurisprudentielle extensive révèle que le Tribunal administratif du logement (ci-après « TAL ») accorde une réduction moyenne de 22 % et médiane de 17 % de la valeur du loyer par mois et des dommages moraux moyens de 780 $ et médians de 600 $ lorsque le problème de rats est l’unique problème pour lequel ils sont attribués.

L’analyse révèle également que les réductions de loyer sont sensiblement les mêmes lorsqu’une réduction est attribuée pour plusieurs problèmes liés au logement, incluant des rats. Dans ces situations le TAL accorde une réduction moyenne de 26 % et une réduction médiane de 13 % de la valeur du loyer par mois. Les dommages moraux sont toutefois plus élevés lorsqu’ils sont octroyés pour répondre aux conséquences de plusieurs problèmes, incluant des rats : le TAL attribue des dommages moraux moyens de 2 300 $ et médians de 1 500 $. Les dommages moraux sont aussi moins fréquemment accordés.

Cette recherche permet de constater que les réductions de loyer et les dommages moraux attribués varient de manière importante en fonction de la gravité du problème de rats. Il est aussi possible d’observer une importante variation dans les dommages moraux et les réductions de loyer attribuées par le TAL dans des situations qui, à la lecture des décisions, paraissent factuellement similaires.

Finalement, de manière générale, les réductions et dommages moraux octroyés sont largement inférieurs aux demandes des locataires.

Cette note présente d’abord la méthodologie derrière la recherche et procède ensuite à une analyse des résultats.

2. Méthodologie

2.1 Recherche

Tous les jugements rendus entre le 14 février 2021 et le 14 février 2024 (trois ans) publiés sur CanLII^[1] et contenant les termes « rats » ou « rat » et « logement » ou « dwelling » ont été analysés^[2]. L’analyse jurisprudentielle a été effectuée pour l’ensemble des 277 décisions issues de cette requête^[3]. Cette période de trois ans est suffisamment longue pour permettre une capture extensive des tendances jurisprudentielles récentes.

L’utilisation d’un faible nombre de termes génériques a permis de capturer le plus de décisions pertinentes, peu importe le type de recours des locataires^[4] ou du tribunal,^[5] et a permis de minimiser l’introduction de biais de sélections qui pourraient nuire à l’exhaustivité et à la représentativité des résultats^[6].

2.2 Classification des décisions et calcul des dommages

Des analyses distinctes ont été effectuées lorsqu’il était possible d’identifier les dommages attribués uniquement pour le problème de rats et lorsque cette distinction était impossible^[7].

Les décisions ont été regroupées selon la gravité du problème d’infestation de rats pour permettre une analyse plus précise des tendances jurisprudentielles[8]. Ces catégories sont les suivantes.

• Aucune infestation : cette catégorie inclut toutes les décisions dans lesquelles le locataire n’a pas pu avoir accès à des dommages ou réduction de loyer. Par exemple, lorsque le locataire n’a pas prouvé le problème d’infestation, a présenté une demande avec un défaut de procédure, lorsque la présence de rats était uniquement épisodique et ne donnait pas ouverture à des dommages ou réduction de loyer ou lorsque le locateur a soulevé une défense avec succès. Ces décisions ont été exclus des calculs pour permettre une analyse des dommages une fois les conditions menant à leurs attributions remplis.
• Faible : cette catégorie inclut des situations où il y a une présence fréquente de rats dans le logement, sans pour autant que celui-ci soit infesté, une situation où il y a des bruits dans les murs et des odeurs nauséabondes ou lorsqu’il y a un problème d’infestation qui est rapidement réglé (le plus souvent par une intervention diligente du locateur).
• Moyenne : cette catégorie inclut des infestations de courtes durées, mais fortes en intensité, des situations où il y a une présence modérée de rats sur une période étendue (le plus souvent pour cause d’un manque de diligence du locateur), des situations où la présence de rats entraîne une dégradation physique importante du logement (par exemple la présence fréquente d’urine et d’excréments et des trous dans les murs) et une détérioration importante de la qualité de vie du locataire.
• Sévère : Cette catégorie inclut des infestations fortes en intensité sur une période souvent étendue (ces situations impliquent fréquemment un manque de diligence important de la part locateur) et la situation représente un danger pour la santé des locataires (par exemple des morsures fréquentes).

3. Analyse

3.1 Réduction de loyer

Des décisions analysées, 16 ont accordé une diminution de loyer uniquement pour un problème de rats. Le Tableau 1 présente les moyennes et médianes de réduction de loyer pour ces décisions.

Des décisions analysées, 26 ont accordé une diminution de loyer pour un problème de rats et d’autres problèmes sans qu’il soit possible de distinguer la source du problème pour lequel ils étaient octroyés. Le Tableau 2 présente les moyennes et médianes de réduction de loyer pour ces décisions.

Une simple présence anecdotique de rats n’ouvre pas la voie au recours en réduction de loyer^[9], et ce, même si la doctrine reconnaît qu’« [i]l n’y a rien de plus désagréable et répugnant que de devoir subir la présence de vermine [dont des rats] dans son logement »^[10]. Le locataire a le fardeau de démontrer que le locateur a failli à son obligation de résultat de lui procurer la pleine jouissance paisible de son logement en plus de prouver avoir subi une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle^[11]. Par exemple, le TAL a accordé une diminution de loyer pour la période couverte lorsqu’une locataire^[12] et les jeunes enfants d’un locataire^[13] se font mordre par des rats, lorsque la présence des rats est répandue à l’ensemble du logement^[14], lorsque le logement est endommagé par des rats^[15] et lorsque des locataires entendent constamment des grattements et des cris de rats provenant d’entre les murs de leur logement^[16].

Par surcroît, la réduction du loyer liée à la présence de rats semble varier dans des situations factuellementsimilaires. À titre d’exemple, le TAL arrive à des conclusions différentes dans deux affaires relatives aux locataires qui entendent des grattements et des cris de rats provenant d’entre les murs de leur logement^[17]. À ce niveau, le Tableau 1 et le Tableau 2 permettent de constater que la variation entre le minimum et le maximum accordé est importante indépendamment de la gravité du problème. En outre, la réduction attribuée est souvent largement inférieure à celles demandées par les locataires^[18].

Enfin, très peu de moyens de défense permettent au locateur de s’exonérer. Ce dernier peut par exemple plaider que son inexécution résulte d’un cas fortuit ou d’une force majeure ou résulte du comportement ou de la responsabilité du locataire^[19]. Le locateur peut également nier l’infestation de rats^[20].

3.2 Dommages moraux

Des décisions analysées, 14 ont accordé des dommages moraux uniquement pour un problème de rats. Le Tableau 3 présente les moyennes et médianes de dommages moraux pour ces décisions.

Des décisions analysées, 23 ont accordé des dommages moraux pour un problème de rats et d’autres problèmes sans qu’il soit possible de distinguer la source du problème pour lequel ils étaient octroyés. Le Tableau 4 présente les moyennes et médianes de réduction de loyer pour ces décisions.

Les dommages moraux sont moins fréquemment accordés que les réductions de loyer^[21]. En effet, les préjudices moraux « ne sont pas un automatisme et doivent être démontrés »^[22]. Le locataire a donc le fardeau de prouver les dommages moraux qu’il a prétendument subis selon les règles générales du droit commun^[23]. Un manque de célérité et de diligence d’un locateur suivant la dénonciation d’une problématique liée à des rats, comme la tardiveté à faire venir un exterminateur, peut donner ouverture aux dommages moraux^[24].

Le préjudice moral est difficilement quantifiable^[25] et la doctrine rapporte que le TAL s’appuie souvent sur sa discrétion lors de l’octroi de dommages^[26]. Cela rend conséquemment plus difficile la prévisibilité juridique quant à la valeur qui sera accordée par le TAL concernant les dommages moraux. Comme pour les réductions de loyer, il est possible d’observer une disparité dans les dommages moraux attribués par le TAL dans des situations qui semblent factuellement similaires^[27].

Dommages matériels

Comme pour les dommages moraux, le locataire doit démontrer selon les règles générales de droit commun des dommages matériels causés par la présence de rats. Ces derniers sont plus facilement quantifiables que des dommages moraux, car ils découlent d’une atteinte d’ordre patrimonial^[28]. Un survol jurisprudentiel confirme que le locataire doit le plus souvent appuyer ses réclamations en dommages matériels avec des factures pour rencontrer son fardeau de preuve^[29].

Dommages punitifs

Des dommages punitifs sont rarement octroyés. Le TAL est compétent pour entendre une demande en dommages punitifs si le demandeur la rattache à son bail de logement^[30]. Toutefois, le TAL ne peut pas condamner une partie à des dommages punitifs sans qu’une disposition explicite l’y habilite^[31], comme en matière de harcèlement par le locateur^[32]. Par exemple, dans une affaire d’infestation de rats incluant d’autres problématiques (dégât d’eau, infestation de punaises et réparations nécessaires), le TAL considère que la négligence et la passivité du locateur cachent en réalité du harcèlement visant à forcer le départ des locataires et le condamne ainsi à 3 000 $ en dommages punitifs^[33]. Bien que des dommages punitifs soient souvent demandés par le locataire, ceux-ci sont rarement octroyés par manque de fondement juridique^[34].

Dommages octroyés par la Cour supérieure

Il est possible de constater que les dommages attribués par la Cour supérieure sont beaucoup plus élevés que ceux octroyés par le TAL. Dans une décision de la Cour supérieure, 35 000 $ sont accordés aux locataires à titre de dommages moraux et 25 000 $ à titre de dommages punitifs^[35]. Cette affaire impliquait de nombreux problèmes, incluant une sévère infestation de rats et du harcèlement prolongé de la part du locateur. Elle est factuellement similaire à un jugement du TAL ayant accordé des dommages punitifs de 3 000 $^[36]. De toutes les décisions analysées, les dommages moraux les plus élevés accordés par le TAL sont de 8 000 $^[37] ; les moyennes et médianes étant beaucoup moins élevées (voir le Tableau 3 et le Tableau 4).

4. Conclusion

En conclusion, une étude extensive de la jurisprudence couvrant les trois dernières années révèle que le TAL accorde une réduction moyenne de 22 % et médiane de 17 % de la valeur du loyer par mois et des dommages moraux moyens de 780 $ et médians de 600 $ lorsque le problème de rats est l’unique problème pour lequel ces dommages sont attribués. Lorsqu’ils sont octroyés pour compenser plusieurs problèmes, incluant des rats : le TAL accorde une réduction moyenne de 26 % et une réduction médiane de 13 % de la valeur du loyer par mois et attribue des dommages moraux moyens de 2 300 $ et médians de 1 500 $.

Autres constats : l’analyse révèle que la présence de rats ne garantit pas une réduction automatique du loyer, illustrant ainsi la nécessité pour le locataire de prouver une perte de jouissance réelle et substantielle. Les dommages moraux sont quant à eux moins fréquemment accordés ; leurs ouvertures étant liées à des critères plus onéreux. Les réductions et dommages moraux octroyés sont largement inférieurs aux demandes des locataires. De plus, la recherche jurisprudentielle soulève une variation non négligeable entre les montants accordés par le TAL pour des situations factuellement similaires et une variation importante en fonction de la gravité du problème. Enfin, la comparaison avec la Cour supérieure souligne une disparité significative avec les montants accordés entre les deux fors, suggérant la nécessité d’une introspection par le TAL.

Pour consulter la bibliographie complète, cliquez ici.

^[1] Sans compter les délais de publication, la couverture de CanLII est complète au cours de la période couverte pour le TAL, la Cour du Québec, la Cour supérieure et la Cour d’appel du Québec. Voir CanLII « Québec », en ligne : <https://www.canlii.org/fr/qc/>.

^[2] La recherche par opérateurs est la suivante : « (EXACT(rat) OU EXACT(rats)) ET (logement OU dwelling) ». La recherche par radicales a été désactivée pour les termes « rat » et « rats » pour éviter le retour de termes non pertinents à la recherche telle que « pro rata » ou « rates ». Les termes « logement » et « dwelling » ont été utilisés, car il s’agit des termes employés dans le CcQ les plus susceptibles d’apparaître dans une décision pertinente pour la recherche. Voir art 1882 CcQ.

^[3] Des 277 décisions analysées, 136 décisions portaient sur des demandes de locataires liées à la présence de rats dans leur logement (135 provenaient du TAL et une seule provenait de la Cour supérieure). Une ordonnance en faveur du locataire issue d’un problème de rats a été prononcée dans 67 des décisions analysées. Une diminution de loyer (en partie ou en totalité pour cause d’un problème de rats) a été accordée dans 42 des décisions. Des dommages moraux (en partie ou en totalité à cause de problèmes de rats) ont été accordés dans 37 décisions. Des dommages punitifs (en partie à cause de problèmes de rats) ont été accordés dans 3 décisions.

^[4] À titre d’exemple, l’inclusion des termes « diminution », « réduction » ou « loyer » n’aurait pas permis de capturer certaines des décisions lorsqu’uniquement des dommages moraux sont demandés par le locataire. Voir par exemple Oliver c Coopérative d’habitation de Lachine Ouest, 2022 QCTAL 3577.

^[5] Cette méthodologie avait pour objectif de comparer les dommages attribués dans un cas d’appel devant la Cour du Québec, de révision devant la Cour supérieure ou lorsque la Cour supérieure est elle-même compétente.

^[6] La recherche se veut exhaustive pour la période choisie. Pour un exemple de biais de sélection, voir supra note 4 et texte correspondant.

^[7] Ce choix méthodologique permet d’identifier avec plus de précision les dommages et réductions attribués pour un problème de rats et d’évaluer leurs variations lorsque des paramètres sont modifiés. En effet, la combinaison de plusieurs problèmes affectant un logement est une difficulté méthodologique de taille qui complique l’analyse. La présence de rats est majoritairement combinée à plusieurs problèmes, tels qu’une infestation de blattes ou de punaises de lit, et à un état généralement délétère du logement. En outre, il est rarement possible de distinguer entre les sources des dommages attribués dans les décisions ; ceux-ci étant souvent octroyés de manière « globale ». Voir par exemple Bah c Perreault, 2021 QCTAL 25426 au para 51. Voir aussi Morissette c Laniel, 2023 QCTAL 30988 au para 29 [Morisette].

[8] Si cette méthodologie permet de dégager de grandes tendances de la jurisprudence (pour des dossiers généralement similaires), elle n’est pas sans problèmes. La catégorisation repose sur des critères qualitatifs imparfaitement définis, excluant les dommages ultimement octroyés. Elle repose en outre sur la description des faits dans les jugements ce qui n’inclut pas l’intégralité de la preuve présentée par les parties ou même retenue par les juges. Cela limite la fiabilité des conclusions tirées, puisque la gravité de l’infestation peut être interprétée différemment selon l’information disponible et la manière dont les faits sont relatés dans les jugements. En conséquence, cette approche peut sous-estimer ou surestimer la gravité des problèmes.

^[9] Voir par exemple Diner c Bitar, 2022 QCTAL 9353 au para 46 ; McLennan c Fortier, 2022 QCTAL 16849 au para 113 [McLennan] ; Corona c 5040 MacDonald inc., 2021 QCTAL 25309 au para 59 [Corona] ; Robles c Litalien, 2022 QCTAL 5033 aux paras 24–25 ; Prudent c Brisebois, 2022 QCTAL 31788 au para 44.

^[10] Denis Lamy, La diminution de loyer, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004 à la p 96.

^[11] Ibid aux p 29–31. Voir également Jean-Pierre c Raamco International Properties Canadian Ltd., 2018 QCRDL 7367 au para 97 où le Tribunal mentionne que la présence de rats doit amener « une nuisance importante et objective » pour donner lieu à la réduction de loyer.

^[12] Chiasson c 9202-9982 Québec inc., 2021 QCTAL 12147 [Chiasson].

^[13] Anelus c Édouard, 2023 QCTAL 17733 [Anelus].

^[14] Bouchard c Duclair Tema, 2021 QCTAL 27332.

^[15]Amolina c Édouard, 2022 QCTAL 27559.

^[16] Chartré c Mondou, 2022 QCTAL 28516 [Chartré].

^[17] Dans Chartré, supra note 15, le TAL accorde une diminution de loyer de 20 % pour 6,5 mois, alors que dans Panetta c Marais Bretagne Immobilier Canada inc., 2023 QCTAL 9138 [Panetta], le TAL accorde une diminution globale de 300 $ pour une période couvrant 14 mois. Certes, des différences sont présentes entre les deux cas, mais le principal problème demeure le bruit découlant de la présence de rats entre les murs.

^[18] Les locataires demandent souvent un pourcentage de réduction au-delà des 50 %. Toutefois, même dans des situations particulièrement sévères, la réduction accordée par le TAL est parfois modeste (aux alentours de 20 et 30 %). Voir par exemple Dehaye c Cornut, 2023 QCTAL 36697 ; voir aussi Anelus, supra note 12 : (dans cette décision, il y avait une présence importante de rats dans le logement qui mordaient fréquemment la locataire et ses enfants pendant plus de 7 mois. La locataire s’est vu attribuer la diminution de 22 % qu’elle demandait).

^[19] Lamy, supra note 9 à la p 201. Par exemple, un locateur ne peut être tenu responsable si son locataire ne lui a pas préalablement dénoncé la présence de rats. Voir Tremblay c 9346-1325 Québec inc., 2021 QCTAL 25173 ; Dagenais c Gestion Rochefort et Tessier inc., 2022 QCTAL 4353 ; Pluta c 2326-1456 Québec inc., 2023 QCTAL 32179. De plus, la faute du locataire dans l’entretien de son logement peut exonérer le locateur, car ce dernier n’est pas responsable du trouble lié au mauvais usage du logement par le locataire. Voir Bleau c Jean, 2023 QCTAL 27729.

^[20] Voir par exemple Ling Thompson c Bourgault, 2023 QCTAL 20690.

^[21] Une diminution de loyer (en partie ou en totalité pour cause d’un problème de rats) a été accordée dans 42 des décisions. Des dommages moraux (en partie ou en totalité à cause de problèmes de rats) ont été accordés dans 37 décisions.

^[22] Panetta, supra note 16 au para 26.

^[23] C’est-à-dire établir une faute, un préjudice ainsi qu’un lien de causalité. Voir par exemple Gagné c Lei, 2022 QCTAL 17103 aux paras 28–30.

^[24] Voir par exemple Pageau c Desmeules, 2023 QCTAL 15131 aux paras 42–44 [Pageau].

^[25] Lamy, supra note 9 à la p 253.

^[26] Antoine Morneau-Sénéchal, Le louage résidentiel, Montréal, Wilson & Lafleur, 2020 à la p 160. Voir également Pageau, supra note 23 au para 44 où la juge écrit : « Usant de sa discrétion, le Tribunal accordera au locataire la somme de 1 000 $ à titre de dommages moraux » [nous soulignons].

^[27] Par exemple, le TAL octroie 3 000 $ en dommages moraux dans Camara c Société d’habitation populaire de l’Est de Montréal, 2023 QCTAL 15603 [Camara] pour une problématique s’échelonnant sur 28 mois et 1 000 $ en dommages moraux dans Plourde c Lacey, 2021 QCTAL 7604 pour une problématique s’échelonnant sur 2 mois. Pourtant, la gravité du problème de rats ainsi que la négligence des locateurs dans les deux affaires semblent factuellement similaires.

^[28] Lamy, supra note 9 à la p 225.

^[29] Pour des affaires où l’absence de facture est fatale à la réclamation en dommages matériels, voir par exemple Corona supra note 8 aux paras 81-82 ; Castro-Castillo c Office municipal d’habitation de Montréal, 2023 QCTAL 28376 au para 22 ; McLennan, supra note 8 au para 190.

^[30] Morneau-Sénéchal, supra note 24 à la p 162.

^[31] Art 1621 CcQ.

^[32] Art 1902 CcQ.

^[33] Person c 9261-0146 Québec inc., 2023 QCTAL 32211 aux paras 73–81 [Person]. Pour une autre décision où des dommages punitifs sont accordés en partie pour cause de la présence de rats, voir Ducasse c Société en commandite 2083-2085/2101-2117 St-Timothée, 2023 QCTAL 27553.

^[34] Voir par exemple Bédard c Viens Juillet, 2023 QCTAL 852 ; Camara, supra note 26 ; Chauret c Mohamed, 2021 QCTAL 9081 ; Chiasson, supra note 11 ; Lavache c Nguyen, 2021 QCTAL 5909.

^[35] Longpré c Le Gris, 2023 QCCS 4620.

^[36] Voir Person, supra note 32.

^[37] Voir Morissette, supra note 7.