Quel traitement la jurisprudence réserve aux locataires qui refusent d’intégrer un logement alors qu’il n’est pas livré en bon état de réparation, habitabilité et/ou propreté.

Auteurs: Émilie Forget, Stéphanie Grégoire et Francis Moreau

 

MISE EN CONTEXTE

Cette étude vise à analyser la jurisprudence, afin de tenter de tirer des constats sur les types de causes où le TAL reconnaît que les locataires avaient raison de ne pas intégrer un logement (qui n’était pas livré en bon état de réparation, habitabilité et/ou propreté), tout en les comparant à celles où les locataires ont été jugés fautifs dans leur refus d’intégrer le logement.

 

LES QUESTIONS

1. Selon la jurisprudence, quels sont les types de causes où le TAL reconnaît que les locataires ont eu raison de ne pas intégrer le logement ?

 2. Selon la jurisprudence, quels sont les types de causes où le TAL ne reconnaît pas aux locataires d’exercer leur droit de ne pas intégrer le logement ?

 

RÉPONSE COURTE

Selon la jurisprudence, il existe deux situations où le TAL reconnaît que les locataires ont eu raison de refuser d’intégrer le logement :

• Lorsque le logement est impropre à l’habitation, c’est-à-dire qu’il représente une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des locataires. Notre recherche recense, entre autres, des exemples sur des travaux non terminés au moment de délivrer le logement ;
• Lorsque le locateur n’a pas rempli ses obligations de délivrance, entre autres, lorsque le logement n’a pas été livré en bon état de réparation, d’habitabilité et/ou de propreté. Ce manquement doit causer un préjudice sérieux au locataire.

 

De plus, selon la jurisprudence, il existe également deux situations où le TAL ne reconnaît pas aux locataires le fait d’avoir refusé d’intégrer le logement :

 

• Lorsque l’état de réparation, d’habitabilité et/ou de propreté ne constitue aucune menace sérieuse pour la santé ainsi que pour la sécurité des locataires. Par exemple, la simple présence de vermine ou de moisissures de niveau léger ne peut être considérée comme étant une menace sérieuse ;
• Lorsque l’inexécution des obligations du locateur n’engendre aucun préjudice sérieux aux locataires.

 

LE DROIT APPLICABLE

Les recours des locataires en cas de non-intégration du logement peuvent être fondés sur les articles suivants : 1854 C.c.Q., 1863 C.c.Q., 1910 C.c.Q., 1911 C.c.Q., 1912 C.c.Q., 1913 C.c.Q. et 1914 C.c.Q.

 

ANALYSE JURIDIQUE

Notre recherche ainsi que notre analyse sont basées sur la jurisprudence des 12 dernières années du Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement la Régie du logement. La recherche comprend une analyse doctrinale afin de mieux discerner les concepts en matière de refus de prise de possession et principalement la distinction des termes juridiques abordés dans la présente recherche tels que : impropre, inhabitable, insalubre, etc. Finalement, nous avons sondé la jurisprudence à l’aide des moteurs de recherche CAIJ, SOQUIJ et CanLII avec les termes juridiques : TAL, louage de chose, refus de prendre possession, bail d’habitation, 1863 C.c.Q et 1914 C.c.Q. Au total, c’est plus de quatre-vingts décisions qui ont été analysées afin de récolter un échantillon représentatif et ainsi parvenir à une synthèse des éléments significatifs pour le TAL.

 

RÉPONSES COMPLÈTES

1. MOTIFS ACCEPTÉS PAR LE TAL CONCERNANT LA NON-INTÉGRATION DU LOGEMENT

Les causes étudiées où le TAL reconnaît que les locataires étaient en droit de refuser de prendre possession du logement concernent les situations où, dans un premier temps, celui-ci était impropre à l’habitation, c’est-à-dire que l’état représentait une menace sérieuse pour la sécurité ou pour la santé des locataires et dans un second temps, lorsque le logement n’a pas été livré en bon état de réparation, d’habitabilité et/ou de propreté donc lorsque le locateur n’a pas respecté ses obligations de délivrance causant ainsi un préjudice sérieux.

Selon le juge administratif Serge Adam, « [u]n locataire peut refuser de prendre possession d’un logement lorsque celui-ci n’est pas disponible à la date convenue, lorsqu’il est impropre à l’habitation ou lorsque l’inexécution des obligations du locateur lors de la délivrance est grave et substantielle. »^[1] Toutefois, si un locataire a intégré un logement, il ne peut invoquer le refus d’en avoir pris possession et les recours seront alors différents. Cependant, il peut être difficile de tracer une ligne claire en ce qui concerne la notion de                « prendre possession d’un logement ». À ce sujet, le TAL mentionne que le fait d’entrer certains biens dans le logement lors du déménagement n’est pas considéré comme étant une prise de possession^[2].

Afin de mieux comprendre les types de causes pouvant être accordées par le TAL, nous avons divisé la jurisprudence en deux catégories, soit impropre à l’habitation et inexécution des obligations de délivrance par le locateur, ce qui constitue deux recours différents, mais qui parfois s’entrecroisent dans une même décision.

1.1. IMPROPRE À L’HABITATION

Lorsque le logement est considéré comme étant impropre à l’habitation au sens de la définition de l’article 1913 al. 2 C.c.Q. où l’état du logement constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants, le locataire peut refuser d’en prendre possession. Le bail étant alors résilié de plein droit (art. 1914 C.c.Q.), et ce, sans avis préalable au locateur. Ainsi, pour savoir si un logement impropre constitue réellement une menace sérieuse à la santé ou à la sécurité, le TAL doit évaluer la situation « […] selon une norme objective et non en fonction de la sensibilité particulière de chaque individu, que ce soit au niveau physique ou physiologique. La norme étant de savoir si une personne en bonne santé peut vivre objectivement dans les conditions telles qu’exposées à l’audience. »^[3]

 

1.1.1. TRAVAUX/RÉPARATIONS

Le locateur a l’obligation de délivrer un logement en bon état de réparation (art. 1854 C.c.Q.). Ces réparations concernent autant les réparations majeures que celles dites                         « locatives »^[4]. Ce ne sont pas toutes les réparations qui représentent une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des locataires. 

Dans 9350-3480 Québec inc. c. Chitilian, il est mentionné que le logement doit être délivré à la date convenue afin que les locataires puissent en prendre possession, ce qui inclut le fait que les travaux de construction ou de réparations doivent être terminés^[5]. Lorsque le locateur ne respecte pas cet engagement, il prive alors le locataire de son droit à la pleine jouissance des lieux loués. Cette situation permet donc au locataire de refuser de prendre possession, et ce, sous l’article 1914 C.c.Q. Pour ces motifs, le tribunal a statué que le logement pouvait être considéré comme étant impropre à l’habitation puisqu’il était impossible pour le locataire de déménager de manière sécuritaire. Il en est de même dans d’autres décisions telles que Hartman c. Vasilopanagos^[6].

Il est possible de constater qu’un logement qui n’est pas livré en bon état de réparation au moment de la date convenue peut être considéré comme un motif ouvrant la porte au recours de l’article 1914 du C.c.Q., et ce, même si le logement n’entre pas dans l’interprétation littéraire du terme « impropre ». Ainsi, le logement qui n’est pas délivré à la date prévue est également impropre à l’habitation. Sur ce sujet, le professeur Jobin explique:

« Le locataire qui ne reçoit pas la délivrance est privé de la jouissance du bien et le locateur se trouve ainsi à violer son obligation essentielle. À cause de cela, les tribunaux et les auteurs se montrent sévères. En plus des règles communes aux obligations du locateur, notamment la résiliation et l’inefficacité d’une clause d’acceptation du bien ou d’une clause résolutoire, jurisprudence et doctrine ont admis une sanction propre à la délivrance: le refus de prendre possession du         bien. »^[7]

Dans Mukdisi c. Morier^[8], des réparations importantes devaient être exécutées au moment de la délivrance du logement, celui-ci ayant été inondé en raison de fortes pluies. Lorsque le locataire a déménagé ses effets mobiliers, il a réalisé qu’il lui était impossible de s’installer correctement. Pour cette raison, il a refusé de prendre possession du logement. Le bail a donc été résilié de plein droit, car la situation représentait une menace sérieuse pour la sécurité du locataire. Il ressort de cette décision que même si un locataire a déménagé ses effets personnels dans le logement, il est tout de même possible de refuser de prendre possession de celui-ci.

 

Dans Bravo-Mendoza c. Noël^[9], la locataire constate que le logement est en mauvais état, et ce, au moment de la première visite. Des travaux de réparations devaient être effectués. Toutefois, lors de son déménagement, elle réalise la présence de plusieurs manquements et elle refuse donc de prendre possession. Le système de chauffage ne fonctionne pas, une des fenêtres ne peut se verrouiller, une autre ne ferme pas, la porte du logement est défoncée, le drain de sécurité du bain n’est pas bien fixé, etc. Bref, ce logement constitue une véritable menace pour sa sécurité. La locataire mentionne également qu’il y a une infestation de fourmis noires. Toutefois, dans la décision, il est simplement mentionné que la preuve convainc le tribunal que le logement était impropre au moment de le délivrer. Il est donc impossible de savoir si l’infestation à elle seule pouvait réellement révéler que le logement était impropre à l’habitation.

En terminant, nous constatons qu’il est parfois difficile de départager l’état de réparation et de propreté. En effet, cela constitue des obligations différentes, mais elles peuvent certainement s’entrecouper.

 

1.1.2. VERMINE

Dans Lemieux c. Quintal-Thouin^[10], le locataire apprend par l’ancien locataire qu’il y a une problématique de rongeurs, et ce, après avoir signé le bail. En effet, il y avait des excréments de rats dans les armoires, dans la trappe du bain menant au vide sanitaire ainsi que dans le panneau électrique. De plus, certaines prises de courant n’étaient pas protégées et il y avait la présence de champignons sauvages dans une extension de la maison. Pour ces motifs, le locataire refuse d’en prendre possession. Le TAL lui a accordé son refus, entre autres, parce que les rats représentent un danger d’incendie en raison de leur habitude de ronger les fils électriques. La preuve était donc suffisante pour déclarer le logement impropre à l’habitation.

 

Dans Soufi c. 4145879 Canada inc^[11], la locatrice avait déjà intégré le logement, sans toutefois pouvoir y habiter à cause d’une infestation de cafards. Le juge administratif qualifie cette présence de vermine comme étant un facteur de ce qui rend impropre. Au paragraphe 12 de la décision, il mentionne : « […] le fait que cette présence ait été constatée lors de la prise de possession du logement exonère la locataire de toute responsabilité. » C’est ainsi que le juge conclut à la résiliation de bail en vertu de l’article 1914 C.c.Q ainsi qu’au remboursement des mois de loyer déjà versés par la locataire.

 

1.2. INEXÉCUTION DES OBLIGATIONS DE DÉLIVRANCE

 Un logement peut ne pas être impropre à l’habitation, mais tout de même être considéré en mauvais état, ce qui est généralement moins grave aux yeux du législateur, puisque ces situations ne sont pas une menace sérieuse pour la sécurité ou la santé des locataires^[12]. Rappelons que le locateur à l’obligation légale de livrer le logement en bon état de réparation (art. 1854 C.c.Q), d’habitabilité (art. 1910 C.c.Q) et de propreté (1911 C.c.Q). Si le locateur ne remplit pas ses obligations de délivrance, le locataire a le droit de refuser de prendre possession du logement. Toutefois, étant donné que le logement n’est pas impropre à l’habitation, le bail peut être résilié, mais pas de plein droit. Le locataire devra ainsi passer par le recours offert en vertu de l’article 1863 du C.c.Q. et prouver qu’il en subit un préjudice sérieux et substantiel.

 

1.2.1. INHABITABILITÉ

D’après nos recherches, il apparaît qu’un logement en mauvais état d’habitabilité n’est pas nécessairement considéré comme étant impropre à l’habitation. Ainsi, « […] un logement peut ne pas satisfaire à la norme généralement acceptée par la société́ en matière d’habitation sans constituer pour autant un danger pour la santé ou la sécurité́. »^[13] C’est d’ailleurs le cas dans Rancourt c. Simard où le tribunal n’a pas reconnu à la locataire son refus de prendre possession pour cause que le logement était impropre. En effet, la preuve n’était pas suffisante pour démontrer que la situation du logement constituait une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité de la locataire. Toutefois, il accorde que celle-ci était en droit de refuser de prendre possession du logement puisque ce dernier n’était pas en bon état d’habitabilité. Comme le locateur a manqué à son obligation lors de la délivrance du logement (art. 1863 C.c.Q.), cela ouvre alors la porte à la résiliation du bail.

Dans Dupuis c. Therrien^[14], les locataires ont signé un bail dans lequel il était inscrit que plusieurs travaux (portes, rampes, chambres, stucco, repeindre le logement au complet, etc.) devaient être faits, et ce, avant le jour de la délivrance du logement, soit le 1^er juillet. Toutefois, la locatrice a demandé aux locataires s’il était possible de reporter cette date au 7 juillet, ce qu’ils ont accepté. Le 3 juillet, ils se sont présentés au logement afin d’entreposer quelques meubles et c’est à ce moment qu’ils ont constaté que les travaux n’étaient pas encore terminés. La locatrice a d’ailleurs mentionné qu’il serait impossible de terminer le tout pour le 7 juillet. Les locataires ont alors refusé de prendre possession. Étant donné que le logement était un véritable chantier et que la locatrice n’a pas respecté ses obligations de délivrance à la date convenue, le bail a été résilié.

Comme mentionné plus haut, il est parfois possible que la vermine puisse rendre un logement impropre à l’habitation, mais ce n’est pas toujours le cas. Dans MG Real Estates Management Inc. c. Lavallée^[15], le locataire a refusé de prendre possession en raison d’une infestation de coquerelles présentes lors de la livraison du logement. Bien que la preuve n’était pas suffisante pour qualifier le logement d’impropre à l’habitation, le locataire a été en mesure de démontrer un préjudice sérieux. Le TAL a donc affirmé que la locatrice a manqué à ses obligations de livrer un logement en bon état d’habitabilité.

 

 

2. MOTIFS REJETÉS PAR LE TAL CONCERNANT LA NON-INTÉGRATION DU LOGEMENT 

Les causes où le TAL ne reconnaît pas aux locataires leur refus d’intégrer le logement sont celles où aucune menace sérieuse pour la santé ou la sécurité ainsi qu’aucun préjudice sérieux n’ont été prouvés au moment de la délivrance.

Afin de mieux comprendre les causes où le TAL refuse aux locataires de ne pas avoir pris possession du logement, nous les avons divisés en différentes catégories, soit vermine, preuve insuffisante et subjective ainsi que logement délivré en bon état.

 

2.1. VERMINE

Dans Morris c. Coupal, le tribunal a refusé d’accorder à la locataire son refus d’avoir pris possession du logement puisque celui-ci n’était pas considéré comme étant impropre à l’habitation, et ce, même s’il y avait la présence de vermine. En effet, « [l]a présence d’une souris dans le logement, à elle seule, n’amène pas automatiquement le Tribunal à conclure que le logement est impropre à l’habitation. »^[16] De plus, la jurisprudence majoritaire mentionne qu’une grande infestation de punaises de lit n’a pas pour effet de rendre le logement impropre à l’habitation^[17]. L’évaluation de la preuve dans les cas de logement impropre ainsi qu’inhabitable doit se faire de façon objective, et ce, même si l’idée de la vermine invoque souvent dégoût et peur.

 

2.2. PREUVE INSUFFISANTE ET/OU SUBJECTIVE

Dans la vaste majorité des cas répertoriés se concluant négativement, le locataire tente d’alléguer une multitude de préjudices pour justifier son refus d’intégrer le logement, mais bien souvent, la preuve lui fait défaut. En somme, d’après notre analyse jurisprudentielle, une preuve insuffisante ou objective constituerait le motif de refus le plus fréquent donné par le TAL. Ainsi, sur 12 décisions où le refus d’intégrer n’est pas accordé, seulement une est justifiée par un autre motif.

 

Selon les cas répertoriés, si le locataire n’arrive pas à s’affranchir de son fardeau de preuve motivant ainsi son refus de prise de possession, il sera alors considéré en défaut face à ses obligations et se verra imposer la restitution des sommes dues pour le loyer. Parfois, des frais supplémentaires tels que la publicité pour la location du logement peuvent également être facturés au locataire. Pour éviter une telle situation, un locataire doit présenter une preuve objective, réelle, suffisante, bien documentée et possiblement corroborée par une expertise. 

 

Dans la décision Khamis c. Danda Capital inc.^[18], le juge mentionne que la preuve fournie par les locataires ne permet pas de conclure à une menace sérieuse pour ces derniers. Il rappelle la norme que la Cour doit utiliser dans le cas en espèce. D’après le juge, pour ce faire « […] la Cour doit procéder à ladite évaluation d’une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l’audition »^[19]. Puis, il fait le pont entre les prétentions des locataires et ceux d’une personne ordinaire. En l’espèce, les locataires croient leur santé menacée en raison, entre autres, de taches noires dans une armoire qu’il assimile à de la moisissure. De plus, ils ont des craintes pour leur sécurité à cause d’absence de détecteur de fumée, de plaques manquantes sur des prises électriques ainsi que deux fenêtres qui ne ferment pas adéquatement. Le juge en conclut que les prétentions des locataires ne sont pas fondées puisqu’elles sont théoriques et hypothétiques. Ces derniers se devaient donc d’intégrer le logement.

Dans la décision Bédard c. Gélinas^[20],  après avoir tenté de convaincre le Tribunal que le logement était impropre à l’habitation, et ce, sans succès, le juge administratif fait aussi l’exercice avec l’article 1863 C.c.Q. Le locataire n’atteint également pas le fardeau de preuve nécessaire pour prouver le préjudice sérieux.

 

 2.3. LOGEMENT DÉLIVRÉ EN BON ÉTAT

Comme il a été mentionné précédemment, le locateur a des obligations de délivrance. Or, si celles-ci sont respectées et que le logement est délivré en bon état de réparation, d’habitabilité et de propreté à la date prévue, il semble alors complexe pour le locataire de refuser d’en prendre possession. En effet, dans Chevanel c. Tremblay^[21], les locataires ont refusé de prendre possession en raison du mauvais état du logement. Des taches noires de moisissures ont été remarquées lors d’une visite quelques jours avant le déménagement. Toutefois, comme la locatrice a pris la situation en main, le problème était alors réglé lors de la journée convenue. Ainsi, comme le logement était en bon état de propreté au moment de sa délivrance, le TAL n’a donc pas reconnu à la locataire son refus d’intégrer celui-ci.

 

3. CONCLUSION

En somme, à la lumière de notre recherche jurisprudentielle et doctrinale, le locataire possède certains recours afin de se faire reconnaître son droit à la non-intégration d’un logement. D’une part, ce dernier pourrait démontrer que le logement est impropre à l’habitation s’il prouvait que celui-ci engendre un danger pour sa santé ou sa sécurité, en vertu de l’article 1914 C.c.Q. D’autre part, si la preuve du danger pour sa santé ou sa sécurité est insuffisante ou non fondée, le locataire pourrait tout de même faire reconnaître que le locateur n’a pas rempli ses obligations de délivrance. Ainsi, il pourrait, selon les circonstances, résilier le bail et ne pas avoir à intégrer le logement s’il démontre qu’il subit un préjudice sérieux, et ce, en vertu de l’article 1863 C.c.Q. Dans les deux cas, il incombe à celui qui invoque un droit de prouver ses prétentions (art. 2803 C.c.Q.). C’est donc au locataire que revient ce fardeau.

 

En terminant, nous croyons que le fardeau de preuve imposé au locataire par le TAL est parfois imposant. Les jugements recensés démontrent l’importance pour le locataire de bien documenter sa situation en prenant des photos de l’ensemble du logement qui lui est délivré, en notant ses échanges avec le locateur, voire corroborer ces arguments à l’aide de témoins.

 

Tableau 1 : Résumé de notre recherche jurisprudentielle

 

Impropre (Menace sérieuse pour la sécurité ou la santé)	Manquement à une obligation de délivrance (Préjudice sérieux)	Refus du Tribunal
Chantier de construction	Travaux à faire avant la délivrance	Locateur apporte les modifications avant la date de délivrance
Inondation	Présence de moisissures	Manque de preuve
Risque d’incendie (rats)	Diminution de la surface habitable par des travaux majeurs	Preuve subjective
Présence de cafards	Portes et fenêtres qui ne ferment pas	Logement seulement sale
Accumulations multiples : ➔    Porte brisée ; ➔    Serrure défectueuse ; ➔    Amoncellement de biens et déchets de l’ancien locataire ; ➔    Excréments de vermine ; ➔    Céramique et cuvette de toilette brisées ; ➔    Moisissures.	Forte odeur d’humidité et présence de moisissures	Présence de quelques coquerelles avec prise en charge rapide du locateur
Présence de poussière, logement impropre et occupants allergiques	Plancher qui n’est pas de niveau, ce qui ne permet pas aux fournitures de demeurer en place
Accès au logement difficile et dangereux	Forte odeur de cigarette
Logement non délivré à la date prévue au bail	Infestation de blattes

 

 

 

Annexe 1 : Le TAL reconnaît que les locataires ont eu raison de ne pas intégrer un logement

 

	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
1	2013	Hartman c. Vasilopanagos, [2012] QCRDL 109062.	Réparation   Impropre	●      Refus de prendre possession, car le logement est un véritable chantier et donc pas habitable.	Bail résilié de plein droit.
2	2012	Mukdisi c. Morier, [2012] QCRDL 128977.	Réparation   Impropre	●      Le locataire se trouvait dans le logement avec ses effets mobiliers, mais il lui était impossible de s’y installer correctement. Il a donc refusé de prendre possession. ●      Des réparations importantes devaient être effectuées avant le jour de la délivrance (le logement avait été inondé en raison de fortes pluies).	Logement impropre à l’habitation. Bail résilié de plein droit.
3	2016	Bravo-Mendoza c. Noël, [2016] QCRDL 135832.	Réparation   Impropre	●      Locataire déménage le 10 juillet, elle constate que les travaux n’ont pas été effectués et que le logement est insalubre : une fenêtre ne se verrouille pas, le système de chauffage ne fonctionne pas, présence d’une infestation de fourmis noires, la porte du logement est défoncée, les serrures sont vétustes, le drain de sécurité de la baignoire est mal fixé, celui du lavabo est brisé, les moustiquaires sont endommagées, la porte de la salle de bains ne barre pas, des tuiles sont cassées, la fenêtre de la salle de bains ne ferme pas, le réfrigérateur fourni est sale et dégage une odeur de pourriture, les murs du couloir sont craqués, l’extincteur est obsolète, etc.	[11] La preuve prépondérante convainc le Tribunal que la locataire était tout à fait justifiée d’abandonner le logement conformément à l’article 1914 C.c.Q. Déclare que le bail n’a jamais existé.
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
4	2019	Lemieux c. Quintal-Thouin, [2019] QCDRL 8207	Réparation   Impropre	●      Après avoir signé le bail, le locataire apprend (par l’ancien locataire) qu’il y a une problématique de rongeurs. ●      Présence d’excréments de rats dans les armoires, dans la trappe du bain menant au vide sanitaire ainsi que dans le panneau électrique. ●      Des prises de courant non protégées, la prise électrique de la cuisinière lâche ainsi que la présence de champignons sauvages dans une extension de la maison. Il décide de ne pas prendre possession des lieux.	[13] On y indique également les dangers d’incendie que comporte l’habitude des rats de ronger les fils électriques. [14] À partir de l’ensemble de la preuve fournie, le Tribunal conclut que le logement était effectivement impropre à l’habitation et, qu’à défaut d’action immédiate du locateur visant à en rétablir le bon état, le locataire était justifié de refuser sa prise de possession. Le bail est résilié.
5	2021	9350-3480 Québec inc. c. Chitilian, [2021] QCTAL 20594	Travaux / réparation   Impropre	●      Au moment de la date prévue d’intégration du logement, celui-ci est toujours en construction (travaux majeurs).   *Art. 1914 C.c.Q., en cas de logement inhabitable, assimilé à impropre.	[93] Le Tribunal n’a aucune hésitation à qualifier le logement d’impropre à l’habitation à la date de délivrance. La locataire ne pouvait d’aucune façon y aménager de façon sécuritaire.    Bail était résilié de plein droit à compter du 1er juillet 2020 en vertu de l’article 1914 C.c.Q. La locataire était entièrement libérée de ses obligations envers la locatrice à compter de cette date.
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
6	2012	Wang c. Lawlor, [2012] QCRDL 146682.	Impropre   Parle seulement de propreté douteuse, mais mentionne aussi l’article 1914 C.c.Q pour justifier la résiliation.	●      Le logement n’était pas prêt au moment de la date convenue (1er septembre 2009 – le locataire précédent y était toujours). ●      Logement disponible le 4 septembre 2009.  ●      Logement livré dans un état de malpropreté ( non repeint, murs jaunis, cuisinière et planchers très sales, beaucoup de poussière, des objets de l’ancien locataire, etc.). ●      Les fils (locataires) sont très allergiques à la poussière. Mentionné au moment de la signature du bail.  ●      Le 5 septembre 2009, les locataires déménagent, mais comme c’est malpropre, ils décident de refuser de prendre possession.	Le tribunal estime que les locataires étaient en droit de refuser de prendre possession du logement en raison de la malpropreté. Les photographies montrent que le four et la cuisinière étaient crasseux, les planchers étaient sales et à certains endroits, il y avait des amas de poils, cheveux et poussière. Les murs étaient jaunis et sales, ainsi en était-il avec les armoires dans lesquelles il y avait encore des choses appartenant au locataire précédent. Le bail est résilié.
7	2022	Peroux c. Groupe Devlotek, [2022] QCTAL 9466.	Impropre	Plusieurs problèmes présents lors de la prise de possession  : ●      L’accès au logement est difficile et dangereux (plaques de bois branlantes). ●      L’escalier en bois est instable. ●      Il faut traverser une planche de bois pour accéder au logement. ●      L’air conditionné ne fonctionne pas alors qu’il fait déjà très chaud, les locataires ont un bébé d’un mois et demi.	Le logement n’est pas prêt lors de la prise de possession. Il est impropre à l’habitation et donc une menace sérieuse pour la sécurité des locataires. Le locataire était en droit de résilier le bail (art. 1914 C.c.Q.).
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
8	2020	Soufi c. 4145879 Canada inc., [2020] QCTAL 3868.	Impropre	●      Présence de cafards dans le logement.	La présence de cafards, récurrente, est un facteur d’impropriété et le fait que cette présence ait été constatée lors de la prise de possession du logement exonère la locataire de toute responsabilité.
9	2018	Trottier c. Gabriel, [2018] QCDRL 13446.	Inhabitabilité   Impropre	●      Porte brisée; ●      Serrure défectueuse; ●      Amoncellement de biens et déchets de l’ancien locataire; ●      Excréments de vermine; ●      Céramique et cuvette brisées; ●      Moisissures.	Logement non délivré dans un bon état d’habitabilité et même impropre à l’habitation. Le bail est résilié.
10	2020	Dupuis c. Therrien, [2020] QCRDL 165.	Inhabitabilité   Réparations	●      Il est convenu dans le bail que plusieurs travaux doivent être faits avant la délivrance (portes, rampes, chambres, stucco, logement repeint au complet). ●      Les locataires ont accepté de repousser la date de la délivrance du 1er juillet au 7 juillet. ●      3 juillet : les locataires entreposent tout de même des meubles et constatent que les travaux ne sont pas terminés. ●      Véritable chantier. ●      Jamais pris possession. ●      Locatrice admet que les travaux ne pourront être terminés le 7 juillet.	Le Tribunal ne peut conclure que le logement constituait une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des locataires. D’ailleurs les locataires n’ont fait aucune preuve en ce sens.   Le Tribunal est d’avis qu’il était impossible que le logement soit en bon état de réparation et d’habitabilité pour le 7 juillet 2019   En mauvais état d’habitabilité, car le logement n’a pas été livré à la date convenue.
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
11	2022	Rancourt c. Simard, [2022] QCTAL 1766.	Inhabitabilité	●      Au 1er juillet 2019, les plafonds des deux chambres sont ouverts, des murs ont été dégarnis, l’isolation de certains murs a été retirée et des bâches de plastique subdivisent les deux chambres pour protéger les endroits où les travaux se déroulent. ●      Refuse de prendre possession, car logement impropre et inhabitable.	Le tribunal ne peut conclure que le logement était impropre.   Il est indéniable que la chambre du milieu et la chambre du fond sont inutilisables, vu leur état et l’ampleur du chantier. Les plafonds sont ouverts, des murs sont ouverts et l’isolation est retirée dans certains murs.   Le Tribunal est donc d’avis que la preuve prépondérante démontre que le logement n’était pas en bon état d’habitabilité en date du 1er juillet 2019 et que ce défaut d’habitabilité constituait une inexécution substantielle des obligations de la locatrice. Comme la locatrice a manqué à ses obligations (art. 1863 C.c.Q.), le bail est résilié.   La locataire était donc en droit de refuser de prendre possession.
12	2017	Moreau c. Entreprises Catto et FIls, [2017] QCRDL 17164.	Inhabitabilité   Motive la décision avec 1914 C.c.Q, mais il n’y a aucune mention de préjudice sérieux.	●      L’état du logement au moment de prendre possession était impropre à l’habitation. ●      Refuse de prendre possession. ●      Odeurs insupportables du logement (le locateur a manqué au principe de bonne foi en ne le mentionnant pas au locataire).	Le bail est résilié.
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
13	2017	Elias Riviera c. Latour, [2017] QCRDL 10350.	Inhabitabilité	●      Les locataires constatent que les planchers ne sont pas de niveaux lors de leur déménagement. ●      Plusieurs fenêtres et portes ne ferment pas (en raison de la pyrite). ●      Forte odeur d’humidité, présence de moisissures (bas de murs pourris dans la salle de bain – se transperce avec un tournevis).	La preuve ne permet pas de dire que le logement était impropre, il n’était pas une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité. Toutefois, la locatrice ne respecte pas ses obligations de délivrer le logement en bon état d’habitabilité (préjudice sérieux). [22] La loi autorise la résiliation de plein droit dans les cas de défaut total (non-délivrance du logement à la date convenue, logement impropre); la jurisprudence et la doctrine ont assimilé les défauts graves et substantiels dans l’exécution des obligations du locateur lors de la délivrance, tel un logement inhabitable sans être impropre. Locataires étaient justifiés de refuser de prendre possession du logement. Le bail est résilié.
14	2022	MG Real Estates Management Inc. c. Lavallée, [2022] QCTAL 5506.	Inhabitabilité	●      La locataire n’a jamais emménagé. ●      Le logement était infesté de coquerelles (des centaines), qu’il y avait des dommages résultant d’un dégât d’eau, que la cuisinière n’était pas pleinement fonctionnelle et qu’il y avait présence de moisissures, mais ces dénonciations sont, pour la plupart, demeurées sans réponse.	La preuve n’est pas suffisante pour dire que le logement est impropre, mais la locatrice a manqué à ses obligations de livrer un logement en bon état d’habitabilité (préjudice subi démontré). Le bail est résilié.
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
15	2010	Leblanc c. Dîrzu, [2010] QCRDL 119207.	Inhabitabilité	●      Présence de moisissure dans le mur mitoyen de la cuisine et la chambre (Mur mou, mouillé et s’effrite). ●      Mettent en preuve des photos et des vidéos. ●      Propriétaire admet une infiltration d’eau importante au logement du haut.	Le logement lors de la délivrance au locataire par le locateur était inhabitable et insalubre et le locataire avait le droit de refuser de prendre possession. Bien que la preuve soit insuffisante pour pouvoir déclarer que le logement était impropre à l’habitation, celle-ci est concluante quant au mauvais état d’habitabilité des lieux, constituant un manquement majeur aux obligations du locateur.
16	2021	Nizet c. 9398-3328 Québec inc., [2021] QCTAL 32384.	Préjudice sérieux	Des structures sont installées dans le plafond des deux chambres qui sont en partie ouvertes et que des poutres verticales descendent des ouvertures afin de sécuriser l’immeuble. Il s’agit d’une demande de l’immeuble voisin qui procède à des travaux majeurs. Afin de sécuriser l’immeuble, il doit installer des poutres de soutien dans l’immeuble de la locatrice. La locataire est informée que la situation demeura ainsi pendant un mois. Elle calcule que les chambres perdent environ 35 % de leur superficie.	Le logement qui a été livré par la locatrice n’était pas conforme à celui convenu par les parties lors de la signature du bail au mois d’avril 2021. La présence des ouvertures dans le plafond et la présence de poutres dans le logement diminuent considérablement la grandeur des chambres constitue un défaut grave et substantiel qui justifiait que les locataires refusent de prendre possession du logement. L’état des lieux causait un préjudice sérieux aux locataires qui étaient donc justifiées de demander la résiliation du bail en vertu de l’article 1863 C.c.Q.
	Année	Intitulé de la décision	Causes	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
17	2019	Bourré-Carvajal c. Latour, [2019] QCRDL 22411.	Réparation Préjudice sérieux	●      La locatrice manque à ses obligations de délivrance. ●      Les locataires ont subi un préjudice sérieux, car beaucoup de travaux n’étaient pas exécutés au moment de livrer le logement.	L’inexécution des obligations des locateurs empêchait l’usage de certaines composantes du logement, diminuant substantiellement l’usage pour d’autres; causant un préjudice sérieux. Le bail est résilié.

 

 

Annexe 2 : Le TAL ne reconnaît pas que les locataires ont eu raison de ne pas intégrer un logement

 

	Preuve insuffisante et/ou subjective
	Année	Intitulé de la décision	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
1	2015	Khamis c. Danda Capital inc., [2015] QCRDL 117053,	●    Pas nettoyé à la suite du départ des anciens locataires. ●    Choses laissées sur place. ●    Trous dans certaines portes.  ●    Deux fenêtres ne ferment pas. ●    Fils électrique ici et là. ●    Certaines prises n’ont pas de plaques ●    Taches noires sur un mur de brique et sous l’évier de la cuisine (suspecte moisissure).	Il est vrai que les locataires ont pu être déçus de l’aspect du logement dans lequel ils ne pouvaient s’installer au jour prévu. Toutefois, la preuve soumise par les locataires ne démontre pas que l’état du logement constituait une menace pour leur santé et sécurité. La simple crainte de taches noires aperçues dans une armoire, qu’ils assimilent à de la moisissure, ne permettait pas de conclure « ipso facto » que leur santé était compromise. La démonstration des fils au sol (dont certains étaient anodins), de plaques manquantes sur des prises, deux fenêtres qui ne fermaient pas adéquatement et l’absence d’un détecteur de fumée ne permet pas au Tribunal de conclure que le logement constituait un risque pour la sécurité des occupants. Les locataires ont élaboré des scénarios et fait valoir des situations hypothétiques qui, à défaut de preuve probante, ne convainquent pas le Tribunal. Aucun préjudice sérieux n’est démontré.
Preuve insuffisante et/ou objective
	Année	Intitulé de la décision	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
2	2016	Caissy c. Giambattista, [2016] QCTAL 120240.	●      Présence de coquerelles. ●      Moisissures dans la salle de bain. ●      Bain moisi et en mauvais état. ●      Semble avoir une fuite d’eau dans le mur de la salle de bain. ●      Trous dans la moustiquaire.	Le tribunal conclut que les locataires ne se sont pas déchargés du fardeau de preuve leur incombant. Ils n’ont pas démontré de manière probante une présence significative ou une infestation de coquerelles dans le logement et, le cas échéant, que cette présence compromettait de manière objective leur santé. Les craintes soulevées par le locataire et les divers scénarios de risques potentiels à sa santé sont subjectifs.   Les autres problèmes allégués par les locataires dans leur mise en demeure du 31 mai 2014, ceux-ci ne permettent pas non plus de conclure à l’impropriété du logement.
3	2019	Hamdani c. Circelli, [2019] QCDRL 351.	●      Présence d’insectes et de moisissures. ●      Ne prends pas possession du logement, car crainte pour la santé de sa famille.	La preuve ne permet pas de conclure que le logement était impropre à l’habitation au sens de la loi. Cela ne constituait pas une menace sérieuse pour la santé ni la sécurité des occupants (art. 1913 C.c.Q.).   Le logement concerné nécessitait un bon nettoyage, en raison de l’usage fait et l’occupation du locataire précédent, mais pas que celui-ci était inhabitable.
Preuve insuffisante et/ou subjective
	Année	Intitulé de la décision	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
4	2021	Morris c. Coupal, [2021] QCTAL 27511.	●      Travaux requis au bail non exécuté (avant la délivrance du logement). ●      Balcon en mauvais état et dangereux. ●      Trouve des coquerelles mortes et deux vivantes. ●      Excréments de souris + une souris morte et des produits d’extermination dans les armoires. ●      Locataire refuse de déménager dans le logement, car il est impropre.	La preuve soumise démontre que le problème, même s’il était réel, a été limité et d’une gravité relative et il n’a pas été établi de manière objective de menace sérieuse pour la santé de la locataire.   Il va de soi que la découverte par la locataire de quelques insectes (morts ou vivants) et le cadavre d’une souris n’ont rien de réjouissant. Cela n’a, toutefois, pas eu pour conséquence de rendre le logement inhabitable au point de justifier la résiliation du bail ou l’abandon du logement.   La présence d’une souris ne veut pas dire que le logement est impropre.
5	2020	Auclair c. Durand, [2020] QCDRL 9662.	●      Présence de moisissure selon l’ancien locataire. ●      Le locataire actuel affirme qu’il est chanteur et qu’il ne peut pas vivre dans un logement avec de la moisissure.	La preuve ne démontre pas que le logement était impropre à l’habitation. Le logement avait simplement besoin d’un bon nettoyage pour éliminer la saleté ainsi que la moisissure. Il n’y avait pas ici la présence de danger pour la santé.
6	2011	Saker c. Immeubles Besada inc.,[2011] QCTAL 106077.	●      Invoque l’état du logement (aucun détail). ●      Preuves contradictoires.	Rien dans la preuve ne permet de conclure à un motif permettant l’abandon du logement.
Preuve insuffisante et/ou objective
	Année	Intitulé de la décision	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
7	2010	Danis c. Cioto, [2010] QCTAL 122092.	●      Présence de champignons derrière la trappe de la salle de bain. ●      Le locataire a des problèmes de cordes vocales, elle a donc refusé d’emménager. ●      Le locateur reconnaît que c’est humide, mais qu’il n’y a pas de champignons.	Les locataires n’ont fourni aucune expertise sur l’état des lieux loués. Ils n’ont pas de photographies ni d’autres preuves permettant d’appuyer leur prétention.   Il manque de preuves. Le logement n’est pas impropre à l’habitation.
8	2020	Taghinasab c. Société en commandite Larch, [2020] QCTAL 9321.	●      Logement impropre (moisissures) selon le locataire, refuse de prendre possession. ●      Logement livré à la date prévue (1er avril 2020), mais locataire arrive le 10 avril seulement.	Le locataire a visité le logement avant d’emménager. Il n’a pas fait la preuve qu’il y avait la présence de moisissures et que cela constituait une menace sérieuse pour sa santé.   Le bail ne peut donc être résilié.
9	2020	Benahmed c. Thouin, [2020] QCTAL 8261.	●      Présence de coquerelles selon la locataire.	La preuve ne démontre pas que le logement était impropre à l’habitation (vois seulement une ou deux coquerelles) ni même qu’il était inhabitable.   Il est vrai que cela peut constituer une nuisance, mais la locataire devait donc prendre possession des lieux.   Le locateur a rapidement pris la situation en main.
Preuve insuffisante et/ou subjective
	Année	Intitulé de la décision	Motifs invoqués	Décision du Tribunal
10	2022	Sarr c. Place Benoit inc., [2022] QCTAL 13325.	●      Le logement est rempli de moisissures et de coquerelles. ●      Un congélateur a été laissé sur place et les planchers sont très abîmés.	La preuve soumise ne démontre pas qu’il y a eu inexécution substantielle à l’obligation de délivrance causant un préjudice sérieux au locataire qui aurait pu lui permettre d’obtenir la résiliation du bail.   La preuve soumise est insuffisante pour démontrer, de façon prépondérante, que le logement présentait une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants, tel que l’exige l’article 1913 C.c.Q.
11	2022	Bédard c. Gélinas, [2022] QCTAL 1284.	●      Présence de moisissure sur les murs et dans les matériaux. ●      Inspection visuelle, mais non intrusive des lieux par une firme (Conjoint de la locataire).	La locataire n’a pas non plus démontré, à la satisfaction du Tribunal, l’existence d’un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail en vertu de l’article 1863 C.c.Q. Le locataire fait les correctifs nécessaires avant la date de délivrance, soit le 1er juillet 2021. L’art. 1914 C.c.Q ne s’applique donc pas.
Logement délivré en bon état
12	2021	Chevanel c. Tremblay, [2021] QCTAL 11666.	●      Il y a la présence de moisissures. ●      Locataire refuse de prendre possession le 27 juin, soit quelques jours avant le début du bail.	La locatrice a pris tous les moyens nécessaires pour régler la situation avant le jour convenu pour livrer le logement.   Lors du déménagement, le logement n’était donc pas impropre à l’habitation.

 

 

^[1] Elias Riviera c. Latour, [2017] QCDRL 10350 au para 21.

^[2] Rancourt c. Simard, [2022] QCTAL 1766 au para 45.

^[3] Auclair c. Durand, [2020] QCDRL 9662 au para 44 ; voir aussi Gestion immobilière Dion, Lebeau inc. c. Grenier, [1990], J.E. 91-345 (C.Q.).

^[4] L’école du Barreau, Collection de droit 2021-2022, vol 6 : Titre III le louage, 2021 à la page 279.

^[5] 9350-3480 Québec inc. c. Chitilian, [2021] QCTAL 20594 au para 85 [9350-3480 Québec inc. c. Chitilian] ; voir aussi Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, Les obligations, 7e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, au para 40.

^[6] Voir tableau annexe 1.

^[7] P.-G. Jobin, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, au para 128.

^[8] Mukdisi c. Morier, [2012] QCRDL 128977.

^[9] Bravo-Mendoza c. Noël, [2016] QCRDL 135832.

^[10] Lemieux c. Quintal-Thouin, [2019] QCRDL 8207.

^[11] Soufi c. 4145879 Canada inc., [2020] QCTAL 3868.

^[12] « Logement en mauvais état : les recours », en ligne : Éducaloi <educaloi.qc.ca/capsules/logement-en-mauvais-etat-les-recours/>.

^[13] Denis Lamy, à la page 186.

^[14] Dupuis c. Therrien, [2020] QCRDL 165.

^[15] MG Real Estates Management Inc. c. Lavallée, [2022] QCTAL 5506.

^[16] Morris c. Coupal, [2021] QCTAL 27511 au para 35.

^[17] Ndao c. Drouin, [2019] QCRDL 26973.

^[18] Khamis c. Danda Capital inc., [2015] QCRDL 35748.

^[19] Ibid au para 63.

^[20] Bédard c. Gélinas, [2022] QCTAL 1284 au para 26.

^[21] Chevanel c. Tremblay, [2021] QCTAL 11666.