Aperçu

Le témoignage jugé crédible et sincère, corroboré et soutenu par des moyens complémentaires comme des enregistrements audio, des rapports d’inspecteurs professionnels ou toute autre documentation, est un moyen privilégié de démontrer des troubles immatériels, tels le bruit, les odeurs et les écarts de température. Nous constatons toutefois une certaine incohérence dans la jurisprudence quant à l’application des standards d’appréciation du témoignage et du caractère excessif ou anormal d’un trouble.

Le régime des troubles liés aux bruits, odeurs et écarts de température

Le locateur est responsable de non seulement délivrer un logement en bon état, mais également d’en « procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail » au locataire (art. 1854 C.c.Q.). Ce dernier doit « user du bien [le logement] avec prudence et diligence » (art. 1855 C.c.Q.) et « se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires » (art. 1869 C.c.Q.). La source du « trouble » est déterminante puisque le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui en découle s’il est causé par un tiers, à moins que ce tiers soit aussi locataire ou encore une personne à qui le locataire permet l’usage ou l’accès au logement (art. 1859 C.c.Q.). Avant d’exercer son recours, le locateur comme le locataire doit d’abord dénoncer le trouble (arts. 1858, 1861 C.c.Q.).

La résiliation du bail est un recours disponible aux deux parties (arts. 1860, 1861 C.c.Q.), auquel le TAL peut substituer une « ordonnance de dernière chance » à sa discrétion (art. 1973 C.c.Q.)¹. Le locataire peut aussi demander une diminution du loyer si le trouble causé par d’autres locataires persiste après avoir été dénoncé et peut demander des dommages-intérêts au locateur, qui pourra comme défense démontrer qu’il a agi avec prudence et diligence (arts. 1861, 1863 C.c.Q.)².

Dans tous les cas, le locataire doit d’abord dénoncer le trouble au locateur avant d’exercer ses recours (art. 1858), et doit pouvoir faire la preuve de cette dénonciation, car « dans l’esprit des tribunaux,un fait isolé ne saurait constituer des inconvénients anormaux »³.

Remarque générale : l’importance du témoignage pour la preuve immatérielle en logement

Le fardeau de démontrer la survenance et l’ampleur d’un trouble causant un préjudice incombe à la partie qui allègue le subir (arts. 2803, 2804 C.c.Q.).

Les règles ordinaires de preuve s’appliquent en droit du logement. Toutefois, la Loi sur le TAL prévoit une plus grande flexibilité pour la preuve testimoniale, permettant notamment qu’elle soit administrée même pour contredire ou changer les termes d’un écrit, pour prouver que la Loi sur le TAL a été enfreinte ou encore pour interpréter ou compléter un écrit⁴. Le TAL a également compétence pour se déplacer sur les lieux⁵, mais notre analyse a relevé un seul cas⁶ où une juge administrative se déplace au logement pour valider les témoignages.

Le TAL mentionne que « [l]e degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais plutôt qualitatif. La preuve testimoniale est évaluée en fonction de la capacité de convaincre des témoins et non pas en fonction de leur nombre »⁷. La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du Tribunal ; nous reviendrons sur ce qui semble particulièrement critique à cet égard dans chaque section ci-bas. De manière générale, on note que le TAL accordera plusde poids à un témoignage « crédible et sincère »⁸ ou encore livré « avec transparence et sincérité »⁹ qu’à des faits relatés avec « exagération »¹⁰ ; il considérera aussi la corroboration des allégations et « la motivation des parties à agir »¹¹.

Situation de troubles immatériels 1 : Le bruit

Pour avoir gain de cause, une partie doit prouver que le trouble découlant du bruit atteint un certain seuil à la fois d’intensité et de fréquence : la jurisprudence parle d’« inconvénients anormaux ou excessifs qui présentent un caractère de persistance ou de répétition »¹², de comportements ou attitudes qui « par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement […] troublant ainsi la jouissance normale des lieux »¹³ ou encore d’un trouble qui « constitue une atteinte excessive et déraisonnable »¹⁴. Pour justifier l’intervention du TAL, les troubles doivent être «extraordinaires ou inhabituels »¹⁵, et ce, eu regard aux circonstances spécifiques en l’instance, tel le nombre d’occupants d’un immeuble, leur proximité, l’usage familial d’un logement ou encore le « niveau général de tolérance du milieu social »¹⁶.

Exemples de preuve ayant permis d’obtenir une indemnisation

La corroboration d’un témoignage concernant le bruit excessif est considéré important par le Tribunal. Dans Tougas c. Brière, en 2021, le TAL s’est largement basé sur deux témoignages corroborant ceux d’une locatrice qui se plaignait des « bruits émanant de disputes conjugales » de deux locataires voisins dans son immeuble pour accorder une ordonnance de dernière chance¹⁷. Si la juge administrative Béliveau précise que ce n’est pas le nombre, mais bien la capacité de convaincre des témoins qui est déterminante¹⁸, le TAL considère la corroboration intrinsèquement liée à l’évaluation de la crédibilité dans Goossens c. Tchatchoua¹⁹. L’absence de corroboration en soit peut être un facteur déterminant, comme dans Lesperance c. Boulesboua, où la demande de résiliation du bail fondée sur le bruit excessif causé par des enfants était présentée par une locatrice n’habitant pas elle-même l’immeuble : le fait qu’aucun des autres locataires ne se soit présenté pour témoigner des inconvénients qu’ils subissaient aux dires de la locatrice a fait échouer sa démarche²⁰.

Dans la mesure où la preuve testimoniale implique nécessairement la parole d’une partie contre l’autre, l’analyse du TAL tend à décrire les deux témoignages globalement pour ensuite les comparer et déterminer celui qui semble être le plus convaincant ²¹. Le TAL peut également écarter des éléments testimoniaux spécifiques, comme une allégation voulant que la demanderesse soit « sensible au bruit »²². Plusieurs exemples dans la jurisprudence ont démontré que la documentation du bruit excessif est pertinente au soutien d’un témoignage, comme un enregistrement du bruit émanant du logement visé considéré excessif²³, une mise en demeure envoyée à la locatrice concernant des travaux majeurs et bruyants dans un logement voisin²⁴ ou une note d’intervention de policiers intimant à une locataire récalcitrante de baisser le volume de son téléviseur²⁵.

Les admissions de la partie défenderesse quant à sa connaissance du bruit excessif sont perçues comme probantes. Dans Rempel c. Canadian International Finance Properties par exemple, la locatrice admet avoir été mise en demeure pour rénovations entravant la jouissance dans le bâtiment²⁶ et dans Rakib c. Iannazzo, le locateur admet avoir su que le locataire précédent avait précipité son départ à cause du bruit excessif²⁷.

Exemples de preuve insuffisante

En appliquant le principe de « bon voisinage » (art. 976 C.c.Q.), la jurisprudence insiste sur le seuil d’anormalité et d’excès qu’une nuisance sonore doit atteindre. Entre autres, des bruits de pas provenant du logement supérieur « peuvent êtres dérangeants [mais] sont normaux »²⁸, en contraste avec des répétitions fréquentes d’un orchestre dirigé au domicile d’un des musiciens, considérées comme « des bruits excessifs et inacceptables »²⁹.

Les bruits excessifs générés par d’autres locataires peuvent donner ouverture à des dommages moraux pour le locataire subissant la perte de jouissance qui devront être versés par le locateur commun, sauf si ce dernier prouve qu’il a agi avec prudence et diligence³⁰. Pour faire une telle défense, le TAL a déclaré insuffisant pour un locateur d’affirmer n’avoir commis aucune faute³¹. À l’inverse, un locateur pourrait être exempté de payer s’il démontre, comme dans Rakib c. Iannazzo, en 2002, qu’il est intervenu directement auprès des locataires fautifs en leur envoyant une mise en demeure, en organisant des tentatives de conciliation et ultimement en entamant des démarches de résiliation de bail à l’encontre des locataires récalcitrants³².

Un locataire peut finalement demander des dommages-intérêts punitifs au locateur ou à toute autre personne ayant usé de harcèlement (1902 C.c.Q). Le TAL a toutefois rejeté ce recours dans l’affaire Rakib c. Iannazzo en retenant que le locataire n’avait pas démontré l’existence d’une « intention malicieuse d’harceler ». Le TAL a souligné que la persistance des bruits excessifs, un conflit locataire-locateur ou des propos tels que « si vous n’êtes pas contents, vous pouvez partir » sont insuffisants pour être qualifiés d’harcèlement à eux seuls³³.

Situation de troubles immatériels 2 : Les odeurs 

Les odeurs nauséabondes en cause dans les dossiers portés devant le  TAL peuvent provenir de diverses sources, notamment la fumée de cigarette ou de cannabis³⁴, l’urine ou les excréments d’animaux³⁵, les ordures³⁶ et la nourriture³⁷, entre autres. Parmi les cinquante cas portant sur des odeurs désagréables examinés, la grande majorité, soit près de 80 %, porte sur la fumée de cigarette ou de cannabis ; nous concentrons donc notre analyse sur ces cas.

Bien que certaines personnes puissent avoir une sensibilité particulière aux odeurs³⁸, le trouble de jouissance suscité par l’odeur doit être « excessif et déraisonnable »³⁹, similairement aux demandes en matière de bruit. Un test objectif considérant la gravité et la récurrence de l’odeur est jugé nécessaire⁴⁰. Un locataire réclamant une diminution de loyer en raison d’odeurs devra démontrer qu’elles sont « fortes, persistantes, désagréables et insupportables au point de l’incommoder en permanence »⁴¹ et qu’elles lui causent « un préjudice réel et sérieux »⁴². Les locataires et les locateurs qui dénoncent une odeur de fumée doivent généralement démontrer la provenance de l’odeur pour satisfaire au fardeau⁴³.

La preuve soumise

Il est particulièrement difficile de prouver l’existence des odeurs, car elles ne peuvent pas être facilement enregistrées ni mesurées. Dans tous les cas analysés, le demandeur et le défendeur ont tous deux fait appel au témoignage au soutien de leurs prétentions. Les témoignages provenaient de nombreuses sources, dont des amis et membres de la famille, d’autres locataires, de concierges⁴⁴ et, à l’occasion, de professionnels ou d’experts.

En plus du témoignage, d’autres moyens de preuve ont été présentés, dont des photos de voisins qui fument, des filtres d’humidificateurs jaunis et des notes de médecin attestant des effets sur la santé, mais aucune d’entre elles n’a été déterminante dans les décisions du TAL.

Facteurs contribuant à l’acceptation ou au rejet d’un témoignage

Le TAL a considéré qu’un demandeur n’avait pas satisfait à son fardeau à cause d’une preuve contradictoire⁴⁵. Dans des cas où les deux parties présentent plusieurs témoins, le TAL a exercé son pouvoir discrétionnaire pour déterminer la force probante du témoignage⁴⁶.  Dans la décision Lévesque c. Manganiello , la juge du TAL a visité le logement concerné afin d’examiner la présence d’odeur et d’en déterminer la provenance⁴⁷.

Tout comme dans les cas de bruit excessif, le Tribunal semble privilégier les témoins qu’il juge « sincères » aux témoignages qu’il considère « exagérés ». Nous soulignons un cas où la juge administrative était sceptique par rapport à une témoin qui avait décrit le logement comme « suffocant », le comparant à un « fumoir », l’obligeant à « se réfugier dans la garde-robe »⁴⁸. La juge administrative a tranché en faveur du locateur, dont elle a jugé le témoignage plus « sincère »⁴⁹.

En théorie, un demandeur doit démontrer un préjudice subi, qu’il s’agisse de stress, d’un manque de sommeil ou de problèmes de santé liés à l’exposition à la fumée, ainsi que l’existence d’un lien causal entre le préjudice et l’odeur. À cet égard, la logique du TAL nous apparaît moins claire. Dans un cas, le Tribunal a tranché en faveur d’un couple avec un jeune fils, qui s’inquiétait pour sa santé, bien qu’il n’ait présenté aucun symptôme lié à la fumée⁵⁰. Dans un autre cas, un propriétaire qui avait présenté un certificat médical attestant de problèmes de santé a vu son dossier rejeté parce que la preuve n’établissait pas de lien de causalité⁵¹.

La doctrine établit que le demandeur doit également prouver la source de l’odeur⁵². Dans les cas analysés, la perte de jouissance due à la simple présence d’une odeur n’a pas été reconnue lorsque le demandeur ne pouvait pas en établir la provenance⁵³.

Situation de troubles immatériels 3 : Les défaillances en matière de chauffage

Dans son examen d’un trouble lié au chauffage défaillant, le TAL considère que « la simple affirmation que le logement est froid n’est pas en soi suffisante pour démontrer que la température est inadéquate pour les occupants »⁵⁴. Certes, l’obligation de chauffer les lieux en est une de résultat, mais il faut que ce résultat, comme on l’explique dans l’affaire Pinnacle Construction, soit appréhendé de manière objective :

S’il est vrai que l’obligation de chauffer les lieux est une obligation de résultat, il faut faire la preuve que le résultat n’a pas été obtenu de façon « objective ». Il est possible que de façon « subjective » certaines ou certains des locataires soient plus frileux que d’autres et que leur état de santé ou de vie nécessite qu’elles doivent porter un vêtement plus chaud que d’autres. La chaleur ambiante est une donnée qui peut être vérifiée et contrôlée. Aucune telle preuve d’une vérification régulière n’a été apportée pour contrer le manque dans l’obligation de résultat du propriétaire. Il est possible que certains locataires puissent être inconfortables sans pour autant que le locateur eût manqué à son obligation de résultat. Il faut non seulement faire la preuve que le service n’a pas été rendu, mais également l’établir de façon prépondérante.⁵⁵

Ce principe d’objectivité s’accorde d’ailleurs avec les principes qui régissent normalement la diminution de loyer, à savoir que « l’évaluation de la perte de valeur locative ou de la diminution de prestation d’une situation donnée, dont un locataire se plaint, doit être faite de façon purement objective par opposition à une évaluation subjective »⁵⁶.

Dans le cas d’un problème relatif au chauffage, l’auteur Lamy nous indique ceci :

[le] locataire devra soit démontrer que le système de chauffage était défectueux, que la température de son logement était inconfortable ou que le chauffage était inadéquat. Ses prétentions devront être appuyées par des normes objectives, telles des mesures de températures prises sur une certaine période raisonnable, pour démontrer qu’il ne s’agit pas simplement d’une situation ponctuelle qui peut avoir été causée par d’autres facteurs qu’une déficience dans le système de chauffage. La façon de prendre les lectures est également importante. Ces lectures doivent se prendre au centre de chaque pièce à un mètre du sol.⁵⁷

Dans plusieurs décisions, le TAL se sert de standards établis dans d’autres régimes réglementaires pour préciser les balises d’une température dite acceptable, comme par exemple l’article 37 du Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements de la Ville de Montréal qui exige une température minimale de 21 °C^{58 59}. Le TAL précise dans une décision qu’il est important de « pouvoir compter sur des relevés de la température en quantité significative, prise à 3 pieds au-dessus du sol et au centre de la pièce, ainsi que de la température extérieure au même moment »⁶⁰.

Une preuve matérielle du problème de chauffage

Pour faire la démonstration d’un problème de chauffage, on comprendra donc qu’il est important de documenter le problème, notamment en fournissant des relevés de données sur la température. Il faut, en somme, quelconque chose démontrant « qu’il ne s’agit pas simplement d’une situation ponctuelle qui ne peut avoir été causée par d’autres facteurs qu’une déficience dans le système »⁶¹. Un rapport d’inspection a été considéré comme suffisant par le TAL⁶². À l’inverse, des photographies d’un thermomètre digital, installé dans une autre pièce que celle où on allègue le problème, ont été déclarées insuffisantes⁶³, tout comme une simple photo d’un thermostat puisque le TAL considère qu’il n’y a alors « aucune certitude de l’heure, de la date ou de la situation environnante dudit thermostat (exemple une fenêtre ouverte) »⁶⁴.

Bref, le TAL considère le problème de chauffage comme quelque chose de quantifiable qui requiert une preuve matérielle avec une méthodologie claire de manière à ne pas « amoindrir la valeur probante de la preuve »⁶⁵.

Autres constats et conclusion

Nous avons compilé certaines caractéristiques déterminantes pour faire la preuve d’un préjudice immatériel découlant de bruits, odeurs ou écarts de température entravant la jouissance paisible d’un logement. Parmi celles-ci, nous notons plus particulièrement : un témoignage jugé sincère et crédible, corroboré et soutenu par tout élément matériel laissant une trace du trouble.

Nous notons finalement qu’il demeure critique de démontrer, en plus de l’ampleur et de la fréquence d’un trouble, le préjudice qui en découle. Le TAL insiste sur l’importance d’une preuve objective, en soulignant que la compensation accordée uniquement sur la base d’« un témoignage empreint de subjectivité » l’amène à accorder « une somme arbitraire »⁶⁶. Comme autre constat connexe, nous avons noté que la preuve qu’une entrave à la jouissance du logement constitue du harcèlement au sens de l’art. 1902 CCQ parce qu’elle serait délibérément infligée par un locateur pour forcer le départ d’un locataire requiert de prouver l’intention malicieuse derrière les actes reprochés⁶⁷.

** Photo tirée des Archives de la Ville de Montréal. Café Montmartre, 1962. VM94-A0031-004

 

¹ Voir aussi comme application Tougas c. Brière, 2021 QCTAL 31138 (CanLII), aux paras 88-90.

² Notons que depuis 2019, la Loi sur le TAL encadre les interdictions de consommation de cannabis imposées à des locataires et leur contestation : le Tribunal doit notamment considérer les conséquences du défaut de respecter l’interdiction et l’usage médical autorisé du cannabis: Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ c T-15.01, art. 77.1. [Loi sur le TAL]

³ Jobin, Pierre-Gabriel, Louage, Blais, 2e éd. 1996, cité avec approbation dans Goossens c. Tchatchoua, 2021 QCTAL 29048 (CanLII), au para 27.

⁴ Loi sur le TAL, art. 75-77.

⁵ Loi sur le TAL, art 68.

⁶ Voir Lévesque c. Manganiello, 2021 QCTAL 21066 (CanLII), aux paras 111-116, 143-148, discuté ci-bas dans la section sur les odeurs.

⁷ Tougas c. Brière, 2021 QCTAL 31138 (CanLII), au para 42, citant Office municipal d’habitation de la Plaine de Bellechasse c. Therrien, 2019 QCRDL 19669.

⁸ Côté c. Simard, 2022 QCTAL 20948 (CanLII), au para 28; Voir aussi Goossens c. Tchatchoua, 2021 QCTAL 29048 (CanLII), au para 37.

⁹ Kim c. Aoudia, 2023 QCTAL 12887 (CanLII), au para 48.

¹⁰ Ibid.

¹¹ Goossens c. Tchatchoua, supra note 8 au para 19.

¹² Tougas c. Brière, supra note 7 au para 48.

¹³ Ibid, au para 46.

¹⁴ Côté c. Simard, supra note 8, au para 28.

¹⁵Tougas c. Brière, supra note 7.

¹⁶ Gelly c. Doucet, R.D.L., 2009-10-02, SOQUIJ AZ-50677853. repris dans Tougas c. Brière, supra note 7, au para 48; voir aussi Jobin, Pierre-Gabriel, supra note 3.

¹⁷ Tougas c. Brière, supra note 7, aux paras 51-53, 64, 66, 88.

¹⁸ Citée avec approbation dans Tougas c. Brière, supra note 7, au para 42.

¹⁹ Goossens c. Tchatchoua, supra note 8, au para 19.

²⁰ Lesperance c. Boulesboua, 2022 QCTAL 1575 (CanLII), para 25.

²¹  Voir par exemple Rempel c. Canadian International Finance (CIF) Properties Inc., 2023 QCTAL 16655 (CanLII) au para 43, où le TAL qualifie le témoignage de la locataire comme « sincère et probant » et donc en contradiction avec les prétentions de la locatrice.

²² Rempel c. Canadian International Finance (CIF) Properties Inc., supra note 21, au para 27.

²³ Côté c. Simard, supra note 8, aux paras 17, 28, 32-33.

²⁴Rempel c. Canadian International Finance (CIF) Properties Inc. supra note 21, au para 41-42.

²⁵ Rakib c. Iannazzo, 2022 QCTAL 793 (CanLII), au para 45.

²⁶ Rempel c. Canadian International Finance (CIF) Properties Inc., supra note 21, au para 41.

²⁷ Rakib c. Iannazzo, supra note 25, au para 46.

²⁸ Belkacem c. Ho, 2023 QCTAL 5141 (CanLII), au para 79-84.

²⁹ Bédard c. Aubertin, 2015 CanLII 144600 (QC TAL), aux paras 46-48.

³⁰ C.c.Q., art. 1861, al. 2.

³¹ Côté c. Simard, supra note 8, au para 27.

³² Rakib c. Iannazzo, supra note 25, au para 126-127.

³³ Rakib c. Iannazzo, supra note 25, au para 80-81, 135-137.

³⁴ Hernandez c. 9270-6902 Québec inc., 2022 QCTAL 37039.

³⁵ Girard c. Vanagar, 2021 QCTAL 24106.

³⁶ Bertrand c. OBNL Place Première, 2022 QCTAL 20544.

³⁷ Ammar c. Fangdio Ndjamou, 2023 QCTAL 30219.

³⁸ Paré c. Cantin 2022 QCTAL 23549.

³⁹ Moula c. Habitations communautaires Loggia 2018 QCRDL 41992, aux para 33–34.

⁴⁰ Moula c. Habitations communautaires Loggia, supra note 39, aux para 36.

⁴¹ Denis Lamy, La diminution du loyer (Québec: Wilson & Lafleur, 2004) à 10 [Lamy].

 

⁴² Moula c. Habitations communautaires Loggia, supra note 39,, para 36.

⁴³ Girard c. Vanagar, 2021 QCTAL 24106 ; Bisaillon c. Immeuble Summit Ridgewood inc., 2022 QCTAL 7532.

⁴⁴ Bing c. Société d’habitation et développement de Montréal 2021 QCTAL 21754.

⁴⁵ Ibid.

⁴⁶ Office municipal d’habitation de la Plaine de Bellechasse c. Therrien, 2019 QCRDL 19669

⁴⁷ Lévesque c. Manganiello, supra note 6.

⁴⁸ Ibid, aux para 57 & 60.

⁴⁹ Ibid, au para para 138.

⁵⁰ Hernandez c. 9270-6902 Québec inc., 2022 QCTAL 37039.

⁵¹ Chaudry c. Boule, 2022 QCTAL 36493.

⁵² Lamy, supra note 39 à 107.

⁵³ Bisaillon c. Immeuble Summit Ridgewood inc., 2022 QCTAL 7532.

⁵⁴ Pinnacle Construction c. Engel, 1998 CanLII 10746.

⁵⁵ Ibid, aux para 33-34.

⁵⁶ Lamy, supra note 39, à la p 20.

⁵⁷ Ibid aux pp. 76-77.

⁵⁸ Angers c. Westmount Estates Management Inc., 2020 QCTAL 5030 (CanLII) au para 32.

⁵⁹ Rossini c. Marceus, 2023 QCTAL 1397 (CanLII) au para 24.

⁶⁰ Lajoie c. Shakar, 2018 QCRDL 17015 (CanLII) au para 81.

⁶¹ Lamy, supra note 39, à la p. 77.

⁶² Belkacem c. Ho, supra note 28.

⁶³ Michel c. Immobilier Gardev, 2021 QCTAL 31434 (CanLII)

⁶⁴ Belkacem c. Ho, supra note 28.

⁶⁵ Saraf c. Convoy Investments Inc., 2020 QCTAL 4096

⁶⁶ Voir les commentaires sur les dommages-intérêts accordés en une “somme arbitraire” malgré une preuve convaincante du trouble comme tel: Côté c. Simard, 2022 QCTAL 20948 (CanLII), aux paras 30-33.

⁶⁷ Voir les commentaires sur le seuil de la preuve dans Rakib c. Iannazzo, supra note 25, aux paras 134-137.