Portrait des dommages moraux et diminution de loyer moyens accordés dans le contexte d’un problème de chauffage

Auteure: Élisabeth Thibault

Introduction

Au Québec, dans le cadre d’un bail de logement, lorsque la jouissance paisible des lieux est affectée par un problème de chauffage, une diminution de loyer d’environ 3,4 % et des dommages moraux d’environ 400$ sont accordés en moyenne par le Tribunal administratif du logement (ci-après « TAL »). Pour appuyer cette affirmation, nous présenterons la jurisprudence pertinente à la question, puis nous analyserons les problèmes jugés graves et ceux jugés moyennement graves en procédant au calcul du pourcentage moyen de diminution de loyer et de dommages moraux accordés.

Présentation des données

Pour bien comprendre l’analyse qui suit, il importe de garder en tête que le seuil de température minimum requis à l’intérieur d’un logement est de 21 degrés Celsius^[1]. Pour illustrer la situation actuelle en termes de diminution de loyer et de dommages moraux lorsqu’une personne locataire vit des problèmes de chauffage, nous avons effectué une revue de la jurisprudence du TAL et l’avons présentée sous forme de tableau. Afin d’assurer la justesse de l’analyse, les décisions rendues au courant des 5 dernières années et dont le l’élément central était un problème relatif au chauffage ont été priorisées. Nous avons omis les décisions où les locataires alléguaient un nombre de problèmes trop variés.

L’analyse

Bien que les diminutions de loyer et les dommages moraux varient, on remarque une tendance en fonction de la gravité des faits.

Les problèmes graves

Diminution de loyer

Pour les problèmes de chauffage graves, les taux de diminution varient entre 6 et 16,6%.  Nous considérons que les problèmes gravent sont ceux où la température du logement est largement inférieure au seuil minimum requis ou ceux s’étalant sur une longue durée. À titre d’exemple, dans Balan c. Gavino, même si le problème ne dure que quelques mois, la température descend jusqu’à 13,6 degrés Celsius, les locataires doivent porter plusieurs couches de vêtements, le froid les réveille pendant la nuit et ils doivent condamner une pièce tellement elle est froide^[2]. Une diminution de 16,7% a été accordée. Dans un autre cas de figure, bien que les températures ne soient pas extrêmement froides, le problème de chauffage est constant et s’étale sur plusieurs années, malgré les précédentes démarches judiciaires du locataire^[3]. Une diminution de 6% a été accordée. En somme, la moyenne du pourcentage de diminution de loyer accordé pour les problèmes graves est de 11,2%.

Dommages moraux

L’ordonnance de dommages moraux semble plus rare que la diminution de loyer et, bien qu’elle varie selon la gravité du problème, elle suit une tendance moins forte. Selon la revue jurisprudentielle, pour les problèmes de chauffage graves, les dommages moraux varient entre 200$ et 2 500$.  À titre d’exemple, dans Moudji c. Saviolakis, le locataire a été contraint d’acheter des unités de chauffage portatives pour contrer le froid et ses enfants ont dû dormir avec leurs habits de neige pour surmonter le froid et même être hébergés ailleurs par moment^[4]. Un montant de 2 000$ a été accordé.  Il importe de noter que ces montants semblent varier, selon la preuve que le locataire a fournie ou n’a pas fournie pour appuyer ses allégations relatives aux dommages moraux. Il est également intéressant de remarquer que le plus gros montant a été ordonné alors que le locataire payait un loyer mensuel de 2580$^[5], soit nettement supérieur aux autres. En somme, la moyenne des dommages moraux ordonnée pour les problèmes graves est de 1310$.

Les problèmes moyens

Diminution de loyer

Pour les problèmes de chauffage moyens, les taux de diminution varient entre 2,4% et 4,7%.  Nous considérons que les problèmes moyens sont ceux de durée courte à moyenne, dont la température du logement est légèrement inférieure au seuil minimum requis ou qui se rapportent au paiement indu de frais reliés au chauffage. Par exemple, dans Bédard c. Mercier Beaudouin, le problème de chauffage dure quelques semaines^[6] et une diminution de loyer de 4,7% est ordonnée. Une autre illustration de problème moyen est le cas de Ioachim c. Structures métropolitaines. Dans ce cas, bien que le problème s’étale sur 23,5 mois^[7], il n’était pas d’une grande gravité. En effet, les locataires payaient une partie du chauffage, soit une plinthe électrique, alors que le chauffage n’était pas à leur frais^[8]. Une diminution d’environ 3,19% est ordonnée. En somme, la moyenne du pourcentage de diminution de loyer accordé pour les problèmes moyens est d’environ 3,4%.

Dommages moraux

Concernant les dommages moraux, il est plus ardu de déterminer un montant moyen dans le cas des problèmes moyens de chauffages. En effet, dans la plupart des décisions recensées, les demandes de dommages moraux sont refusées. Parmi les 4 décisions portant sur des problèmes moyens, le TAL ordonne des dommages moraux dans seulement une d’entre elles et ils s’élèvent à 500$. Dans ce cas, le locataire alléguait avoir des maux de dos et se réveiller la nuit en raison du froid^[9]. Il importe de rappeler que la preuve semble jouer un rôle important dans la détermination du montant accordé en dommages moraux et que le TAL affirme lui-même « qu’il n’est jamais aisé de quantifier »^[10] les dommages moraux.

En somme, à la lumière de ces informations et de la jurisprudence qui fait état des montants très variés accordés à titre de dommages moraux, tant pour les problèmes graves que pour les problèmes moyens, nous jugeons opportun de procéder différemment pour déterminer le montant moyen obtenu dans le cas de problèmes moyens. Nous effectuerons une moyenne des montants en deçà de 1 000$, tant des problèmes jugés graves que des problèmes jugés moyens. Cela est justifié par la jurisprudence peu abondante en matière de dommages moraux. Ce calcul nous amène à conclure qu’une personne locataire vivant des problèmes de chauffage moyens a reçu un montant approximatif de 400$.

Conclusion

Suivant l’analyse précédente, nous concluons que lorsqu’une personne locataire a des problèmes de chauffage moyen, la jurisprudence lui accorde une diminution de loyer d’environ 3,4% et des dommages moraux d’une valeur approximative de 400$. Il importe de préciser que ces données relèvent d’une revue sommaire de la jurisprudence récente du TAL. Une analyse plus approfondie serait nécessaire afin d’arriver à un résultat plus représentatif de la réalité.

^[1] Tribunal administratif du logement, Le logement : Problèmes de chauffage, dernière consultation le 24 mai 2022 [en ligne] : https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/le-logement/problemes-de-chauffage.

^[2] Balan c. Gavino, 2021 QCTAL 5672, <https://canlii.ca/t/jdnhx>, aux paras 14-19.

^[3] Brisset c. 9272-8120 Québec inc., 2018 QCRDL 23282, <https://canlii.ca/t/ht0xt>.

^[4] Moudji c. Saviolakis, 2018 QCRDL 36242, <https://canlii.ca/t/hw09h>, aux paras 20 et 26.

^[5] Brisset c. 9272-8120 Québec inc., 2018 QCRDL 23282, <https://canlii.ca/t/ht0xt>, au para 3.

^[6] Bédard c. Mercier Beaudoui, 2021 QCTAL 18279, <https://canlii.ca/t/jh6lt>, aux para 3-6.

^[7] Ioachim c. Structures métropolitaines (SMI) inc., 2021 QCTAL 7399 <https://canlii.ca/t/jf14v>, au para 13.

^[8] Ioachim c. Structures métropolitaines (SMI) inc., 2021 QCTAL 7399 <https://canlii.ca/t/jf14v>, au para 7.

^[9] Hirani c. Han, 2021 QCTAL 11665, <https://canlii.ca/t/jfwxc>, au para 14.

^[10] Harika c. 7692404 Canada inc., 2017 QCRDL 19341, <https://canlii.ca/t/h4bqv>, au para 29.